银行业：房贷占比高的银行净息差下行压力较轻

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    央行8月25日发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》(下简称《公告》)及就个人住房贷款利率答记者问(下简称《问答》)。

    点评:

    三级生成机制,房贷利率融入LPR体系。《公告》规定了个人房贷利率新的生成机制,“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点”、“商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点,公积金个人住房贷款利率政策暂不调整”作为国家统一的房贷政策基础;省级人民银行按“因城施策”则,在国家房贷基础上,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限;银行业金融机构根据各省人民银行确定的加点下限,结合经营情况及客户条件,确定每笔贷款的具体加点数值。新的房贷利率生成机制,将房贷利率锚定LPR,丰富了LPR体系,并体现了“房住不炒”、“因城施策”的楼市调控政策,使房贷利率调整更高效。

    房贷利率边际收紧。以往,对于优质客户的房贷利率,银行可在原基准利率基础上下浮,但根据《公告》及《问答》,房贷利率以LPR为基准加点产生,即不低于LPR,并且加点数值在房贷合同期限内固定不变。转换新基准后,首套个人住房贷款利率不低于相应期限的LPR,二套个人住房贷款利率不低于相应期限的LPR+60个基点。最新(2019年8月20日)5年期以上LPR报4.85%,则首套、二套个人住房贷款利率分别不低于4.85%、5.45%;2019年7月(转换新基准前),根据新闻整理的数据显示上海首套房贷平均利率为4.84%,略低于新规定的下限4.85%,而杭州二套房贷平均利率为5.42%,略低于新规定的下限5.45%,由于7月各城市房贷数据不全,因此不确定是否有更多城市在转换基准前的平均房贷利率低于新的规定,但根据楼市调控政策推测2019年7月房贷利率低于新标准的情况较少,因此预期《公告》实施后,导致房贷利率较原来上升的城市较少;另外,过往房贷按基准利率打折的情况将消失,房贷利率下限将边际收紧。未来,若LPR下行,则可按楼市政策调控目标,通过加点调整房贷利率,使房贷利率与一般企业贷款利率分离,提楼市调控灵活性。

    房贷占比高的银行净息差下行压力较轻。若未来LPR下行、存款利率不降的情况下,银行净息差有缩小压力。而《公告》明确“2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行”,且预期央行未来不会降低贷款基准利率(转换基准前的存量房贷锚定贷款基准利率);此外,预期楼市调控政策保持定力,转换基准后,新增房贷利率会保持稳定,因此房贷占比较高的银行未来净息差下行压力较轻。

    投资建议。经济存在下行压力及社会融资需求疲软的情况下,未来银行资产质量是影响估值的核心因素。另一方面,存量房贷锚定旧基准,并且预期《公告》实施后新增房贷利率将保持稳定,房贷占比较高的银行未来净息差下行压力较小。因此,建议关注房贷占比较高,资产质量优质的标的:建设银行(601939)、农业银行(601288)、工商银行(601398)。

    风险提示。宏观经济大幅下滑,资产质量恶化,中美贸易超预期恶化,LPR改革进度不及预期。（东莞证券）