房地产：重组和转型并购带来板块内部分企业商誉较高

    监管层提示商誉减值风险。11月16日,证监会发布了《会计监管风险提示第8号-商誉减值》,从商誉减值的会计处理及信息披露、商誉减值事项的审计和与商誉减值事项相关的评估三方面,就常见问题和监管关注事项进行说明。

    行业18年3季报商誉指标低于市场平均水平。

    1)板块商誉占比不高。截至2018年三季报,房地产上市公司平均商誉价值占总资产比重约为1.59%,A股市场平均水平约4.71%。房地产上市公司较市场均值低3.12个百分点。房地产上市公司平均商誉价值占所有者权益比重约为3.74%,A股市场平均水平8.73%。房地产上市公司较市场均值低4.99个百分点。横向对比其他28个行业,房地产上市公司2018Q3商誉占总资产比重和占所有者权益比重排在后四分之一位,位于全行业较低水平。

    2)商誉减值风险相对较小。房地产上市公司2017年减值商誉约为6.23亿元,占全市场比重约1.61%;2017年房地产上市公司减值商誉占商誉总价值约1.42%。房地产商誉和商誉减值总价值在全市场的占比较小。

    重组和转型并购带来板块内部分企业商誉较高。截至2018Q3商誉占总资产比重和所有者权益比重较高的排名前五名公司分别是国创高新(商誉占总资产比重49%,占所有者权益比重63%)、我爱我家(25%,48%)、深圳华强(18%,38%)、银亿股份(18%,43%)和中珠医疗(17%,20%)。

    占比高企业目前减值风险不大。国创高新和我爱我家,在收购时均和收购标的的股东或高管签订了业绩承诺协议,对冲了部分商誉减值风险。根据公司公告的2016-2017年业绩承诺完成情况来看,收购标的均超额完成业绩承诺。此外,2018年前三季度上市公司扣非归母净利润基本符合业绩承诺给予的业绩增长趋势。2018Q4如延续前三季度经营情况和业绩增速,两个公司大概率可以达到或超过全年业绩承诺目标。

    行业后期主要减值风险为存货减值压力。我们认为,短期和中期因城施策的调控政策不会放松,稳字当先的宏观背景下,行业销售和价格持续大幅波动的概率较小。房地产开发商账面存货跌价占存货比例19年较18年或有所提升,但存货大幅跌价的可能性不大。

    风险提示:房价回落和经济下行风险。（海通证券）