房地产：行业分化继续加剧

    土地端:土地市场热度延续,供需合力带动量价齐升:2017年1-9月,房地产开发企业土地购置面积16733万平方米,同比增长12.2%,增幅较1-8月扩大2.06个百分点。土地市场量价齐升,主要来源于:1、需求端:根据我们跟踪的数据,全国一二三线城市库存均位于近三年来低点,重点房企补库存意愿持续强化;2、供给端:年初以来以北京为首已有超过50个城市发布2017年供地计划,并且普遍上调了供应计划,土地供应端的落实也助推了这些城市土地成交热度的起势。

    投资端:开工持续回落,投资企稳修复:2017年1-9月,全国房屋新开工面积13.1亿平方米,同比增长6.8%,增幅与1-8月持平。结合与土地市场购置面积增速走势的反差,新开工的下滑印证了我们之前对于新开工增速走势与购地增速走势脱钩而与销售增速走势关联的判断。如何看待四季度投资增速?结合2017年全国尤其是重点城市的供给计划将比2016年有着更为明显的增长,而年终考评的监督也将强化这些城市全年计划完成的动力,我们认为投资增速整体会趋于回落,但是回落的速度会更为平缓。

    销售端:二三线城市加速回落:2017年1-9月,商品房销售面积11.6亿平方米,同比增长10.3%,增幅较1-8月回落2.4个百分点,商品房销售额9.19万亿,同比增长14.6%,增幅较1-8月回落2.6个百分点。我们同时也结合了全国房地产的销售结构进行分析。我们用全国整体成交总量减去重点79城的成交数据,得到剩余三四线城市的成交数据,发现其增速由年初的69.13%降低到8月的20.38%,而本月增幅继续大幅回落,仅8.33%。说明了三四线城市对于全国销售正增长的支持在逐步减弱,同时结合近期严打消费贷流入楼市和信贷的进一步收紧,我们预计四季度无论面积还是金额,全国销售仍会进一步走弱。

    资金端:按揭贷款增速继续下行,利率持续创新高:2017年1-9月份,房地产开发企业到位资金11.3万亿元,同比增长8.0%,增幅较1-8月收窄1个百分点。下半年来的地产到位资金的收窄,主要源于销售下滑推动的按揭贷款增速持续下降。个人按揭贷款累计增速由年初的20.4%的增速降低到9月的1.3%。根据我们观测的数据,房地产公司三季度发行的公司债较上半年略有放松。

    但我们需要强调的是,此次公司债品类的放开并不是一个普惠的结果,将进一步强化龙头房企的优势地位,行业分化继续加剧。（中信建投）