地产行业：封闭式小区为居住文化和市场经济下的选择

    事项:近日,国务院发布《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出,新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。

    平安观点:

    封闭式小区为居住文化和市场经济下的选择。1)居住文化的选择。与西方开放文化不同,我国较长时间处于自给自足的封建体制下,形成了封闭内省的文化气质。无论是北方的四合院还是南方天井式院落,亦或是居住在皇城之中的皇亲贵族,均反映出中国式“深宅大院”的居住文化。2)市场经济下的居住选择。市场经济下,随着居民的教育背景、生活方式观念和收入的变化,尤其是在贫富差距逐步扩大、城乡人口流动加大的背景下,部分高收入人群对居住品质提出了更高的要求,封闭小区往往拥有更好、更安全私密的居住环境。

    封闭住宅逐步打开及街区制的推广符合现实需要。由于过往城市规划的缺失,大量封闭社区的存在造成较严重的交通问题,目前北京的路网密度不及其它国际大城市的60%。根据规划到2020年,我国城镇化率将提高到60%,如何提高城市空间和资源的利用效应,为政府亟待解决的现实问题。本次政策提出街区制的推广和封闭住宅的打开,在提高土地利用率和使用价值的同时,强化了城市的融通性和开发性,利于现有大中城市交通环境的改善。从国外经验来看,日本城市建设规划法规定任何小区不得建封闭性围墙,英国除王室和部分贵族领土为封闭式管理外,其他均为开放式社区。

    政策实施任重道远,静待细则出台。政府可通过缩小出让土地面积、增加竞拍条件来推广新建住宅街区制,相比之下现存封闭住宅的开放显得任重道远。1)已建成住宅小区,包括公摊面积等属于全体业主的私有财产,受到《物权法》保护,住宅小区的开放涉及到业主的补偿问题;2)过往封闭式小区,业主为小区公共面积的绿化、设施付费,未来成为公共资源涉及的费用分摊问题;3)安全问题。由于大多数业主收入有限,一般社区通常并无充足的保安持续巡视,相对封闭的小区被认为相对安全私密,获得更多业主认可,随着小区的开放,安保也是核心问题之一。

    加剧土地市场的争夺,利于优质物管公司脱颖而出。本次改革意在提高城市土地利用效率,改善大中城市交通状况,将一定程度上缓解部分核心一二线城市的供地压力。同时推广街区制意味着未来更加碎片化、小规模的土地出让,无形中降低了土地竞拍的门槛,更多开发商加入将加剧核心地段土地的争夺。此外,开放式小区意味着更多安保和管理支出,对开发商及物业公司的社区管理能力、商住配套能力及运营能力提出了更高的要求,利于品牌开发商和优质物管公司脱颖而出。

    投资建议:开放式小区意味着更多安保和管理支出,对开发商及物业公司的社区管理能力、商住配套能力及运营能力提出了更高的要求,因此我们更看好深耕一二线城市的品牌开发商和优质物管公司,相关个股如招保万金、滨江、福星、彩生活等。

    风险提示:宽松货币政策转向风险。（平安证券）