即使旅游气泡暂停 希慎投资价值仍远胜九仓

    香港与新加坡旅游气泡原本在5月26日启动，惟近日新冠病毒变种，两地不得不将旅游气泡押后至6月13日前夕才宣布启动日期。虽然旅游气泡暂时不能出台，但旅游业复苏始终会出现。

    在这个前提下，希慎兴业（SEHK:4）估值较九龙仓置业（SEHK:1997）低，希慎增长潜力较九龙仓置业更高。所以刻下希慎投资价值较九龙仓置业高。

    希慎兴业和九龙仓置业的旗舰物业位于香港两大旅游区铜锣湾及尖沙咀。希慎兴业的物业主要分布在铜锣湾，九龙仓置业最具价值的物业座落在尖沙咀及铜锣湾。

    估值：希慎出现错价机构

    希慎市值仅306亿港元，惟九龙仓置业市值却高达1,350亿港元，大致反映希慎及九龙仓置业各自拥有的投资物业楼面；希慎拥有450万平方尺的商场、写字楼及住宅投资物业，九龙仓置业拥有1,535.16万平方尺的商场、写字楼及酒店投资物业。

    如果以市值加负责减现金这条的企业价值（Enterprise Value）公式计算，大致反映了市场估计希慎及九龙仓置业持有投资物业的最新估值，再除以各自拥有投资物业楼面面积，大致得出市场估计投资物业最新尺价估值。

    根据企业价值这条公式，希慎企业价值分别为279.9亿港元。换言之，希慎企业价值较市值还要低，即是希慎仍处于净现金状态。反观九龙仓置业企业价值为2012.05亿港元，较市值还要高，代表九龙仓须要透过借贷才能拥有现时这面积的投资物业楼面。

    直到这个阶段的运算，投资者还未能看出希慎和九龙仓置业之间哪一个更便宜。不过，正如笔者在上文提及企业价值大致反映市场对希慎及九龙仓置业持有的投资物业的最新估值，那么可以用这个企业价值数值除以他们各自持有的投资物业楼面面积，分别为450万平方尺及1,535.16万平方尺，就可以推算出市场给予最新的尺价估值，分别为6,220元港元及13,106元港元。

    从企业价值推算出的尺价估值出发，希慎投资物业的尺价估值不足10,000元港元，几有机会是市场上出现的错价机会。

    增长潜力：希慎大展拳脚

    论增长潜力，希慎较九龙仓置业亦胜一筹。因为希慎在2016年伙拍香港兴业（SEHK:480）以33.93亿港元购入大埔地皮，可建楼面为49.73万平方米，将于今年初至明年初竣工，预期在上述期间开售。以邻近的聚豪山庄的最新成交尺价15,000元港元计，整个项目可以套现74.6亿港元。当完成出售后，希慎赚得售楼收益。

    虽然希慎来自住宅项目的收益只属一次性，但九龙仓置业则没有来自住宅项目的售楼收益，已经是希慎增长潜力较九龙仓置业优胜之处。

    何况，希慎进一步增加在铜锣湾投资物业楼面面积，近日就伙拍华懋以197.78亿港元投得前机电工程处总部地皮，折合尺价为18,374元港元。反观九龙仓置业继续固守尖沙咀及铜锣湾物业，并无进行任何新物业项目。由是观之，希慎潜增潜力较九龙仓置业胜一筹。

    综合估值与增长潜力两方面，希慎较九龙仓胜一筹。即使旅游气泡暂时未能实行，笔者仍然维持原判。