4万多亿下去经济稳了房地产呢

地产界不关心宏观经济，就不能算是合格的地产人。不为别的，就因为，从来不曾像今天这样，地产与宏观经济紧密相连到了同呼吸共命运的地步。

今年前三季度经济增长5.2%的数据出来的时候，朋友圈是各种声音。然后，看到主流媒体纷纷表态，2023年全年GDP增长5%左右的目标是可以实现的，朋友圈又是各种声音。

大家对现状吐槽，着眼的其实不是现在，而是未来，也就是经济学家常说的预期。今年四季度会怎么样，明年又会怎么样？

10月24日闭幕的十四届全国人大常委会第六次会议，是一次非常非常重要的会议。重要，不是因为它的人事任免事项，而是数万亿的发债安排。

这一天，十四届全国人大常委会第六次会议表决通过了全国人民代表大会常务委员会关于批准国务院增发国债和2023年中央预算调整方案的决议，明确中央财政将在今年四季度增发2023年国债1万亿元；还表决通过了十四届全国人大常委会关于授权国务院提前下达部分新增地方政府债务限额的决定，授权国务院在当年新增地方政府债务限额的60%以内，提前下达下一年度部分新增地方政府债务限额（包括一般债务限额和专项债务限额）。

这两个决议和决定，意味着什么呢？

增发的国债1万亿，其中5000亿今年底要完成发行；

提前下达下一年度（今年要下达的是2024年的）部分新增地方政府债务限额，有多少呢？2023年地方政府新增债券规模为4.52万亿元（其中，一般债券为7200亿元，专项债券为3.8万亿元），60%也就是2.71万亿元，这些钱也要在今年底提前下达；

还有一个债券，叫做特殊再融资债券，这个钱是用来做什么的？通俗讲，就是用来为地方政府解决积累的隐性债务问题，10月以来各地已累计发行特殊再融资债券超过万亿元，专家预计最高可达1.5万亿。

这三笔钱，加起来4.71万亿。请注意，这都是要在2023年底下达并发行完成的。

这还不包括，今年新增地方专项债券3.8万亿元，要求在10月底前使用完毕。当然，这是常规动作，是在原定赤字率3%范围内的发债数字。而现在，赤字率一下子提高到了3.8%，比2020年为了抗疫而增加的赤字率还要高。

激进吗？一点也不激进。早在今年4月份，经济复苏的进度不如预期时，就有一些专家呼吁发行特别国债了。最少的也是建议发行1万亿，有的还建议发行2万亿甚至更多。居民和企业部门在收缩资产负债表，但中央财政确实还有扩张的空间。

酝酿讨论了半年多，特别国债发行终于落地，乃是预料之中的事。何况还有5000亿额度是放到明年再用。

不管你对今年前三季度GDP增长5.2%持何种观点，有一个分析是有共识的，那就是，它主要的贡献力量来自消费——消费支出对经济增长贡献率达到83.2%。

不能对出口抱有太高期望，在错综复杂的国际经贸关系下，我国今年全年进出口能回正就很棒了。很多人不知道的是，即使在经济高速增长的年份，进出口对经济的贡献占比都比较低，何况，有些年份还是负增长。

说来说去，还得靠投资。像前三季度这样，依靠消费83%的强拉动，其可持续性具有很大的不确定性，因此，投资必须跟上。由于难以言明的原因，近年来民间投资较为疲软，房地产投资还在谷底缓慢爬升，主导力量就要看政府投资。这是我国特殊的国情决定的。

顺便说一下，我们国家的办事效率实在是太高了，这么大规模的投资短时间内就决定了，而美国佬就为政府关门不关门在国会山吵翻了天还没最后定呢。

这4.71万亿，今年四季度都要发下去，直达地方，虽然未必都立即形成实物投资，但2023年GDP增长5%以上，是妥妥的了。

投资具有滞后效应，几万亿投资及其对相关产业的带动作用，很大程度要在明年上半年体现。所以，未来的3-6个月，投资及其资本形成率会呈现相当好看的曲线。

同等的时间长度内，大概率可以说，经济稳了。

这跟房地产有什么关系？大有关系！

万科董事会主席郁亮10月20日在万科媒体交流会上表示，住房需求不会消失，未来住宅建设的中枢值是10亿至12亿平方米，而今年预计新开工面积不到7亿平方米（相当于2006年的水平），现阶段住房建设水平已经超跌了。

新开工面积严重下滑，主要是因为房企不敢投资；房企不敢投资，主要是因为房子卖不出去；房子不好卖，是因为消费者信心不足——既有个人就业和收入的因素，也有经济复苏不如预期的因素，而后者一定程度往往主导了前者。

的确，挽回消费者信心，不是一把火就能烧起来的。但宏观经济的尽快稳定，一定有助于居民消费信心的稳定，包括住房消费。

现阶段困扰房地产的主要问题仍然是债务问题。4.71万亿是绝对不允许也不可能流入到房地产的，看来房地产行业的流动性危机问题，还得靠自己解决。任何企业降杠杆，都是一场艰苦的瘦身和出清过程，而能生存下来的房企，在完成债务重组之后，没有其他途径，唯有依赖于销售市场的好转。

只要经济稳了，信心就会回来，消费者就会回到住房市场。

我们坚信，四季度房地产市场的表现会比预期的要好，而明年一季度的表现又要比今年四季度要好。真的没必要那么悲观。当然，我们同时也诚恳期望，一线城市优化限购政策的脚步不要停，不要停。

24日晚上跟朋友聚会的时候，又有人提到了股市，而且是楼市股市并列提的。恰好当天也看到有专家又重提了所谓建立平准基金进入股市维持稳定（托市）的事，建议少则3万亿，多则10万亿。这真是不靠谱，短期内让国家拿出几万亿救股市是不可能的。攸克君虽然不炒股，但凭直觉，现在是大底——本文不构成任何投资建议，股市有风险，投资须谨慎。

“众人贪婪我恐惧，众人恐惧我贪婪。”超越之上的，永远只属于极少数人。