剖析港楼价走向主导因素

    近来有很多人对香港楼市很乐观，但是另一边美国楼市总值去年大幅缩水2.3万亿美元（约17.94万亿港元），创2008年以来最大跌幅，多个大城市如三藩市等地的楼价都大幅下滑。香港楼市从来不是看本地的基本因素，因为以2003及2008年为例，都不是供应及利率等因素而令到楼市下跌，相反是周边经济转差令到楼市下跌。这表明香港楼市和美国楼市都受到外部因素的影响。而美国或者会进入衰退，哪么港楼会如何?

    根据房地产经纪公司Redfin的一份新报告得出的，该报告显示美国房屋总价值从2022年6月创纪录的47.7万亿美元暴跌至年底的45.3万亿美元——减少了2.3万亿美元，或4.9%。这是自2008年金融危机以来的最大百分比跌幅，当时6月至12月房价暴跌5.8%。这不难理解，因为美国30年期固定利率楼按平均合约利率已升至6.19厘；去年初时该利率仅为3.78厘。所以令到置业贷款按年下跌41%。同时作为领先指标的全国新屋动工协会市场指数（National Association of Home Builders Market Index）去年下半年大幅下跌。这些资料表明，美国房地产市场正在出现大规模的调整，这种情况可能会持续一段时间。

    有分析指科技业的员工因为在家工作，在疫情期间搬到楼价较便宜的地区，令三藩市房屋总值在12月重挫6.7%，为美国都会区最大跌幅。另外加州的奥克兰及圣荷西，纽约及西雅图房屋总值也下滑。科技业的员工们在疫情期间更多地在家工作，导致他们搬到了楼价更便宜的地区。这种趋势可能会持续下去，对房地产市场造成更大的影响。

    此外，科技行业的发展不仅会对房地产市场产生影响，还会对人们的生活方式带来深刻的变革。在过去的一年里，随着人们更多地在家办公和学习，科技业的发展变得更加迅猛。线上办公软体、远端医疗、线上购物等服务开始变得越来越普遍，这些趋势可能会在未来继续发展，带来更多的机遇和挑战。

    香港楼市供应大增?

    根据最新消息，未来三至四年的私人住宅一手供应将会有所回升，并创下新高。据报导，2022年第四季将录得10.5万个单位，比前一季增加10,000个，这也是自2004年第三季以来的新高。截至去年第四季，一手货尾量涉及约18,000个，比前一季增加约2,100个，已经连升六季。此外，每年平均一手成交量约16,000至17,000个，即现时的一手存货已足够一年的销售量。

    美国会持续加息吗?

    记得2018年笔者以债券熊市为题，指出债券将有问题，所以2018年股市会出现下跌。当时写「笔者多次提出美国不论10年或者30年的债息都成了一个均等的35年周期，此35年是1946年至1981年走了35年的熊市，1981年至2016年走了35年的牛市。而在1981年至2016年之间有一条约20年不破的下降轨，在这几天美债急升的时间升穿了。先不要说美债会走35年的熊市，如果美债未来几年的反弹幅度是0.236的黄金比率，那十年美债也要上升约4.6厘，如反弹至0.386是约6.78厘。正常情况下，美债的上升令其他国家或公司债券定必要上升其发债息率（即价格下跌），但是如果市场突然出现一些突发因素，那不容少看其震荡的恐怖。所以2018年小心债券的熊市而引发出的灾难。」这些历史资料表明，债券市场也会对房地产市场产生影响。

    目前美债已试过上升至4%的水准，如上面的论据是正确，那么美债会否会上试0.386的黄金比率，即6%？如果是的话，那么债券市场将面临更大的风险，这可能会导致股市和房地产市场的进一步调整。

    全球央行为抑制通膨采取货币紧缩的效果开始显现，美国M2货币供应量于2022年12月年增率减少1.4％，这是自1960年有纪录以来，首次出现年增率减少迹象。上年联储局自6月起启动缩表，到9月起，每月将以缩减950亿美元为上限，自9月15日以来，至10月19日的5星期，累计缩减887.61亿美元，单计10月至今已缩减510.58亿美元。联储局资产负债表自4月中高见9.015万亿美元后回落，那么我再问一个问题，以前联储局买债大家简单叫印银纸，那么现在缩表应该叫什么? 那么缩表收回的钱，在那里不见了?

    2023年全球科企裁员潮将会持续。而踏入2023年仅短短17天，就已有逾2.5万科技公司员工遭解雇。继Meta于2022年宣布大规模裁员后，Google、亚马逊（Amazon）和微软（Microsoft）、PayPal等知名科技公司也接连展开裁员行动。那么到底是什么事令到他们裁员？但是小龙更关注的是周边经济会否进一步转差，而令到香港受到影响？周边经济的状况也会对香港的房地产市场产生影响。

    作者：江恩小龙 刘君明