物业创富是否必然？

    运用借贷去投资物业时，当中的现金流走向就如上图所述，一般人会着重「价格」，但真正的投资者，会着重累积「资产」，而其中一个评估的方法，就是分析现金流。

    --不是只着重楼价--

    97-98年，物业的租金回报率只有4%，而利率成本为10%，当时炒楼的人极多，大家都认为买楼一定赚，但真正的投资者，用「赚差价」以外的角度去分析，他们分析到当时物业产生「-6%」的负回报，未能定义为资产，所以应该避免投资。

    反之，2001-2003年，物业回报8%，利率3%，净息差回报为「+5%」，是明显的资产项，但当时楼市很差，大家都怕会再跌，但「会再跌」的想法是停留在「赚差价」模式的思维，而有钱人根本不会这样分析的。

    --以现金流评估--

    上图正现金流的情况，不断供楼令财富自然累积，若然供楼后有仍有现金剩余，就可利用这些现金，为我们的财富再进行增值，当中包含了一个重要动作，就是「再投资」。

    再投资所涉及的，就是再投资回报率。若再投资的回报率只属一般，财富再滚存的力度低；若再投资的回报可观，财富滚存速度惊人，如何找到高回报的资产，正是投资者要学习的。

    --适当地运用借--

    上图利用了「借」及「再投资」的原理，这两个范畴都是学校从不会教的，而在现实生活中，却非常重要，所以我们一定要加强这方面的知识，只要运用其中的运作模成，就令财富不断增大，这亦是过往很多物业投资者所运用的。

    这就是不少人说，买楼后就有租客替你供楼的原因。当然，这模式不是必然发生，大家要明白当中的现金流走向，而其中的关键位，就是「回报」以及「利率成本」。

    只要你懂得技巧，平何衡风险，在长期现金贬值资产升值的前提下，时间会自然地助我们的财富增长，因「系统」不断运行，而随着时间令「系统」不断一圈圈地运转，财富就自然增值，因每转一圈，财富都会自然都增加一点，时间不断增加财富也不断增加，这就当中的威力所在。