房价降了，哈尔滨的楼市就能变暖吗？

　　房价将降于哈尔滨

　　燃财经（ID：chaintruth）原创

　　作者 | 侯燕婷

　　冰城的冬天异常寒冷，尤其是对于楼市。

　　2020年12月14日，国家统计局发布了“2020年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”统计数据，哈尔滨11月份新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，二手住宅销售价格环比下降0.5%。这也是自今年6月以来，哈尔滨二手房价连续第6个月环比下跌。

　　房价在下跌，买房的人也在减少。易居数据中心最新数据也显示，11月份，哈尔滨六区商品房成交6099套，跟2019年11月相比大跌三成。

　　上个月刚刚出台楼市“十四条”的哈尔滨，是全国第一个公开支持且鼓励开发商降价卖房的城市。

　　新政发布后，哈尔滨的开发商就动了起来。一位开发商告诉燃财经，许多楼盘很快就落实政府的政策，比如与企事业单位等一起，开展团购活动。“从12月开始，很多在售楼盘都在开展各种各样的促销活动。”

　　双12当天，哈尔滨市中心道里区某项目的销售告诉燃财经，他所在的楼盘推出“12.12购指定房源，终身免物业费”活动，“直接减免50年物业费，或者一次性在房款上减去20年的物业费用。”这种优惠力度，在全国范围也并不多见。

　　易居中国执行总裁丁祖昱指出，哈尔滨“救市”的背后，折射出整个东北地区楼市疲软真相。过去几年，东北地区商品房成交面积在2017年达到顶点，随后成交规模持续走低。2020年疫情突袭，加速东北楼市下滑，成交量价已连续数月下降，去库存动力在减弱，市场下行压力可见一斑。

　　房价确实在下降，但谁来买呢？以哈尔滨本地的购买力，想在零下二十度的天气里，实现楼市升温，实属不易。

　　值得注意的是，此前，河南等地还有不少房地产企业在开闭门会，明确表示要稳地产，不首先降价。也就是说，哈尔滨的做法，并不是房地产行业的共识，而且，目前也还没有其他城市跟进。

　　房价将降于哈尔滨，但哈尔滨的楼市能否因此变暖，还需要诸多因素的配合。

　　购买力疲软

　　买不起房，不仅是北上广，也是哈尔滨很多普通白领面临的难题。

　　1994年出生的小宁，2017年从南方一个普通本科学校的外贸专业毕业后，选择回到家乡哈尔滨。在过去的几年里，小宁先后做过底薪2000元的房产经纪人、月薪2800元的中专学校学工部宣传干事，和月薪4500元的互联网公司运营。

　　“基本上我能找到的普通工作，月薪都是3000-4000元，只有带销售性质的工作可以赚到多点钱。身边有同龄人2018年考上公务员，月薪也是4000元。”微薄的工资使得购房成为一种奢望。“现在的收入，如果想要买房，就必须有父母的支持。”

　　正如小宁所言，哈尔滨的房价与当地的工资形成鲜明的对比。如今，哈尔滨市区单价1万元的房子已经很难找，好地段的老破小都超过1万元/平方米，新区更要到1.5万元/平方米，十年以上楼龄的二手房也要7000-8000元/平方米。

　　据哈尔滨一位开发商反映，在哈尔滨，中心区南岗、道里的购房者大多为周边的改善型家庭，这些区域新房均价在1.5万元/平方米以上。

　　松北区融创冰雪影都的楼盘销售也告诉燃财经，目前，哈尔滨江南区新楼盘价格偏高，客户购买力下降，江北区新楼盘均价也在1.2万元/平方米左右，整体价格也不低。“很多年轻人买不起，而且受疫情影响，很多客户持观望状态。”

　　黑龙江省暨哈尔滨市房地产商会秘书长贺洋告知燃财经，会在哈尔滨买房的，大多为刚需群体。那么，哈尔滨是否有那么多刚需人口，能够购买这么大体量的房产？

　　90后方凡出生于哈尔滨，在当地读大学，毕业也没有离开家乡，如今从事着医药行业。

　　“哈尔滨没有什么产业，也没有比较好的政策，招商引资也不成功。我的大学同学只有几个人留在哈尔滨，没什么人愿意留下来。”方凡是留在哈尔滨的极少数年轻人，但在哈尔滨，国企的月收入也就是三四千元，“像我这个年纪，在私企上班的，工资也就是三到五千元。”对他来说，购房并不是一件容易的事。

　　2016年，方凡在哈尔滨道里区以5700元/平方米的价格买了一套二手房。他告诉燃财经，“在哈尔滨买房的，一是本地的中产阶级，二是想要结婚生子的家庭，一大部分其实是黑龙江其他县市和农村来的人，以及在外工作的哈尔滨人。”

　　在外地工作的哈尔滨人回乡置业，也是哈尔滨购买主力中的一部分。来自哈尔滨的阿伟和汪英都在北京工作，均已在哈尔滨置业。

　　“2018年就在香坊区买了房，我的两个大学室友和我一起，都买了同一个楼盘，小区离老家近，单价约8000元/平方米。”阿伟表示，身边回家买房的哈尔滨朋友不少，大家都计划在外打拼几年，以后再回哈尔滨居住，“哈尔滨生活成本很高，房价也不低，却又没有大型企业，留不住人才，留下来的基本是进体制内的。”

　　汪英2016年就在松北区以99万元买了一套江景房，单价约7000元/平方米，经历2017年的房价上涨周期，如今该小区二手房价格已达1.5万元/平方米。“作为土生土长的哈尔滨人，大家基本都会回去买房，但是工作是不可能回去工作的。”

　　2019年，哈尔滨人均GDP为4.88万元，居于全国省会城市人均GDP排名倒数第一。而且，哈尔滨的房价收入比达到10.1，收入跟房价的差距过大（国际正常水平在3-6之间），高于成都、青岛等城市。

　　来源 / 网络  燃财经截图

　　过低的收入，导致哈尔滨人口流失严重。据统计公报，2014-2019年，哈尔滨户籍总人口连年下降，从987.3万人降至951.3万人。国民经略的数据亦显示，哈尔滨是全国省会城市中人口外流最为严重的城市，近三年流出了16.5万人。

　　三三跟妻子两人都是哈尔滨人，但如今已在上海安居乐业。作为独生子女的一代，他表示，将来肯定会将父母接出来，就算不能留在上海，也可以在周边城市如嘉兴、湖州等与哈尔滨房价差不多的地方定居，“两个人的流出直接带走两个家庭。没办法，在哈尔滨真的没有合适的就业单位可以选择。”

　　谈到哈尔滨的就业情况，哈尔滨一网友表示，“能去国企尽量去国企，能进机关尽量进机关，要做创新产业(150.730, 0.43, 0.29%)还是需要走出去。在哈尔滨，缺人的估计就是业务员、课程顾问、房产中介、市场推广等销售类岗位。”

　　降价卖房

　　事实上，哈尔滨当地购房的能力确实在大幅下降。根据易居数据中心统计，哈尔滨新房月均成交额从2019年的74亿元，跌到现在的48亿元，一年之间销售额近乎腰斩。

　　来源 / 易居数据中心 燃财经截图

　　2020年以来，哈尔滨市场还一直处于供过于求的状态。如果从去库存周期来看就更直观，易居研究院《100城库存研究报告》显示，10月份，哈尔滨去库存周期为23.1个月，也就是需要两年时间才能卖完现有的新房库存。

　　为了促进房地产市场销售去化，让更多人买房，哈尔滨推出了其他城市少有的宽松政策。11月18日，哈尔滨推出了轰动全国楼市的“十四条”政策。其中包括，支持异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款、灵活就业人员连续缴存公积金六个月即可申请贷款、商住公寓享受住宅同等政策（按揭贷款、民用水电气收费标准），最直接的就是鼓励开发商打折、降价销售新房，表现好的房企还能获得嘉奖。

　　随后，哈尔滨房企应声而动。据哈尔滨日报报道，11月22日，2020年哈尔滨“惠民购房，安居兴业”冬季房展会启幕，28家房企共提供70多个项目、1.2万套商品房房源，推出各种价位的促销房，优惠力度八折到九五折不等，个别企业还推出了一口价的特价房。

　　12月5日，哈尔滨道外区也启动商品住宅购房季活动，12月5日-31日期间，在道外区7个房地产项目购买不大于144平方米的商品住宅房屋，可享受建筑面积每平方米200元的财政购房补贴。

　　来源 / 哈尔滨市人民政府网 燃财经截图

　　贺洋对燃财经表示，道外区在六个主城区中供大于求的现象较为突出，此次购房补贴政策有实质性的销量带动作用，12月5日当天，购房意向签约就有60余套，“但是这条补贴政策在其它区域推广的可能性不大。”

　　为了促销，开发商用尽各种降价方式，9折优惠是常态。恒大松北区一楼盘单套房源最高减35.6万元，道里区一楼盘“购买120平方米以下房源，赠总房款1.5%的等额购物卡；购买120平方米以上房源，赠总房款2%的等额购物卡”；融创有项目推出99元换10万元的“家电大礼包”，也有项目推出总价减10万元的优惠。

　　从公布的数据和燃财经的调查可见，均价在1万元/平方米以下的项目更受欢迎，比如同样销售额数一数二，位于哈尔滨香坊区的万科智慧未来城，均价约为9500元/平方米。贝壳一位中介告诉燃财经，“这个盘现在特别火，我们最近三四成的成交来自这个盘。”

　　对于哈尔滨此次公开鼓励房价下降的政策，贺洋认为，“政府鼓励降价，更多的是希望开发企业在这样的市场环境下拿出诚意，促进市场成交量的提升，但是老百姓(68.170, 0.29, 0.43%)的买涨不买跌的购房心态，和对于进一步的降价额度预期，是否会带来更进一步的观望心态？”

　　哈尔滨的楼市能变暖吗？

　　“哈尔滨经济负增长，GDP总量东北倒数，房价5折都不便宜！”社交平台上一位网友的留言，代表了哈尔滨当地大部分居民的声音。

　　哈尔滨，黑龙江省会城市、副省级城市、东北四大城市之一，面积达到5.31万平方公里，拥有1076.3万的常住人口。上世纪，因其重要的地理位置，哈尔滨是中国北方重要的国际商贸都市，也是国家重点建设的重工业基地。1978年，哈尔滨还是经济十强城市之一。

　　来源/ 泽平宏观

　　然而，时过境迁，哈尔滨如今的地位已经大幅下降，经济发展情况不如人意。2019年，哈尔滨是全国唯一一个人均GDP低于5万元的省会城市，人均GDP在全国省会城市中垫底。

　　哈尔滨官方数据显示，2020年前三季度，全市GDP总量为3428亿元，同比下跌3.3%，今年以来增速尚未转正。在全国GDP 50强城市中，哈尔滨2019年位居第42位，是15个副省级城市最后一位，而2020年前三季度大幅降至第47位，位居台州、洛阳、临沂等三线城市之后。

　　来源/第一财经

　　在东北四大城市大连、长春、沈阳、哈尔滨中，2020年前三季度，长春GDP实现领跑，哈尔滨垫底。

　　作为黑龙江的省会城市，哈尔滨的工业产值不断下降，进入产业空心化的状态。

　　2019年，哈尔滨实现第二产业增加值1127亿元，占当年GDP比重为21.47%。而按照目前国内的发展阶段，一个地区工业增加值占当年GDP比重低于35%，则被认为出现了“产业空心化”趋势。

　　与长春相比，哈尔滨第二产业产值的差距越来越大。哈尔滨第一产业和第三产业增加值之和跟长春相差无几，而第二产业产值不到长春的一半。

　　2020年前三季度，长春GDP增速达到3.1%，是东北四城中唯一一个正速增长的城市。长春前三季度4769.5亿元生产总值中，第一产业增加值252.4亿元，第二产业增加值2091.5亿元，第三产业增加值2425.7亿元。而哈尔滨前三季度第一产业实现增加值178.1亿元，第二产业实现增加值811.1亿元，第三产业实现增加值2448.8亿元。

　　除了长春，哈尔滨前三季度第二产业增加值也落后于大连（2029.4亿元）、沈阳（1520.7亿元）。从2019年的数据来看，哈尔滨第二产业总量也在东北四城中垫底。对于追求“工业振兴”的哈尔滨来讲，这样的成绩未免不太理想。

　　不仅如此，哈尔滨在新兴产业发展上也大幅落后于沈阳、大连和长春。2019年，哈尔滨国家高新技术企业仅有812家，相比之下，长春国高企业有1322家，沈阳有1836家。

　　房地产开发行业在哈尔滨经济中占据重要地位。2019年，全年房地产开发投资比上年增长6.1%，占全市固定资产投资的比重为59.6%。哈尔滨商品房销售面积964.8万平方米，下降8.2%，其中住宅销售面积下降10.4%；商品房销售额957.1亿元，下降1.1%。从957.1亿元这个数据来看，哈尔滨的房地产开发仅次于第一大产业农业（1076.5亿元）。

　　也就是说，尽管在走下坡路，房地产开发仍是哈尔滨经济的一大组成部分。

　　哈尔滨一直在寻求经济转型，但依靠房地产开发投资拉动经济发展仍是其重要方式。也因此，2020年以来，尽管楼市供过于求，哈尔滨在土地供应上仍然热情，前11月累计土地成交共97宗，供应面积达595万平方米，同比增加106.1%，只因土地财政收入不可或缺。然而，市场并不能消耗这么多房产，这也促使政府关注楼市的调控，急于“救市”，但这能让哈尔滨的楼市变暖吗？

　　“哈十四条”批发的当天晚上，黑龙江省长王文涛在亚布力论坛上表示，黑龙江省将秉持“把好的资源给好的企业，让好的企业有更好的发展”的理念，以办事不求人为突破口，推进营商环境改造。

　　“计划经济时期，资源富集等奠定北方重化工业优势，因而领先于南方……，南北市场发育差异在2008年末‘四万亿’投资后凸显，南方较快转型升级发展高新产业，而北方逐渐乏力。”针对中国南北差距明显拉大现象，恒大集团首席经济学家（副总裁级）兼恒大研究院院长任泽平撰文分析，“在北方，因市场机制改革滞后，营商环境相对较差，新经济新动能培育缓慢，产业转型升级艰难。”

　　面对哈尔滨经济转型的困境，普通人无能为力。

　　“奶奶家在双鸭山友谊农场八分场，姥姥家在七台河，小时候我主要在这俩地方生活。一个是苏联式集体农庄，一个是煤炭功能型城市，彼时七台河矿务局的话语权比市政府还要大，这在南方根本无法想象。”三三回忆起昔日家乡曾有的繁荣，“如今，年年要财政补贴，要产业没产业，要人口没人口，考出去的人都不会回来了。说当公务员，可能有多少岗位？公务员工资也要靠税收，也要有产业经济来支撑税收吧？”

　　“我深爱着黑龙江，但我可能回不去了。”这是一代年轻人的心声。

　　*题图来源于pexels。应采访者要求，文中小宁、阿伟、汪英、方凡、三三均为化名

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