专家解读LPR：利率或继续下降 首套房刚需永远被支持

　　LPR即贷款基础利率，是金融机构对其最优客户执行的贷款利率。18家报价行自主报出各家LPR，剔除最高价和最低价后，以算术平均的方式进行加权计算，就近取0.05%的整数倍。

　　文 / 巴九灵

　　这两天，小巴发现，自己的同事巴小美总是心神不宁，捧着手机嘀嘀咕咕，仿佛在等一个渣男的电话。

　　一问才知道，原来是等贷款银行的电话，做一道关于房贷的选择题。

　　2019年12月28日，就在大家准备开开心心跨年的时候，央行悄无声息地发布了一则公告，三个月后，所有按照基准利率定价的房屋贷款合同，将全部改为固定利率或者按LPR利率计价。

　　此处，小巴要敲个黑板，2020年1月1日前买了房，并且已经在还贷款的同学注意了，你马上就会和小美一样，接到贷款发放银行打来的电话，找你重新修改贷款合同。（公积金贷款不受影响）

　　在新的贷款合同里，你有两种套餐可以选择：

　　套餐一：执行原合同不改，但没有基准利率上浮下浮一说了，你的房贷利率始终固定不变；

　　套餐二：挂钩LPR，未来以“LPR+加点”的模式，浮动计算每年的房贷利率。

　　一旦做出选择，就不能再改变。

　　什么？LPR是什么？加点又是什么？看到这些陌生的词语，你是不是也跟巴小美一样晕头转向，小巴赶紧请房产计划线下大课导师大白来帮我们算算账。

　　以巴小美为🌰：

　　巴小美在几年前买了套房子，贷款30年，原合同签的利率是4.9%，基准利率上浮10%，那么执行利率就为4.9%×（1+10%）=5.39%。

　　按照套餐一的算法，今后巴小美的房贷利率就为5.39%，30年都不会变。

　　如果巴小美选择套餐二，算法就复杂一些，要做两道数学题：

　　1． 加点=旧房贷利率-重签合约当下的LPR

　　2． 新的房贷利率=LPR+加点

　　*LPR是一个贷款基础利率，央行每个月20号会公布一次，每月一调整。

　　假如巴小美今天就改成了套餐二，目前的长期LPR是4.8%，那么加点就为5.39%-4.8%=0.59%，这个加点一旦确定下来，就不会变了。

　　所以，巴小美新的房贷利率就是：LPR+0.59%。在贷款周期内，巴小美可以与银行约定利率的重新定价周期，也就是说可以跟随LPR每年一变，甚至三年一变、五年一变。

　　简单来说，选择了套餐二的巴小美，房贷利率就只跟LPR挂钩，如果未来LPR走低了，那么巴小美的月供就会降低，反之则会增加。

　　知道你还有很多问题，来看看大头们怎么说。

　　Q1 选固定利率还是挂钩LPR？

　　恰空

　　我建议借款人尽快将房贷转为“基于LPR和加点的浮动利率”。

　　从长期看，利率会继续下降，浮动利率可以享受到降息的好处。

　　为什么会降息：

　　① GDP增速缓慢下降，CPI大体不变，导致广义货币总量增速缓慢下降；

　　② 利率更加市场化，金融业更加开放，使得银行业的竞争更激烈、经营效率提高、成本降低、利润空间更压缩。

　　一个行业更加开放、更加市场化，对借款人当然是利好。

　　卢俊

　　如果你是首套房，也就是第一次买房，坚定地选“LPR+加点”模式。

　　之前上海落地LPR的时候，我们都以为利率会增加，结果首套房利率还降低了。事实证明，不论什么时候，刚需永远会被支持。

　　如果是二套房，未来的利率是一定会上浮的。不论是投资还是置换，在政策维度都算投资，所以银行贷款这一块的红利就会被回收。可以选的话，我建议选固定利率。

　　简而言之，首套靠杠杆，二套靠自己。

　　最后还要关注一下所在城市，包括最近抢人大战那一条“300万金线”城市（12月25日国务院办公厅印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》，明确全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制），很明显是支持人口落户和居住买房的，这些城市的政策一定是相对亲民的，建议选新政策。

　　但如果你所在的城市有比较严格的限售政策，说明政策不太倾斜这个城市，就选固定利率。

　　Q2 未来LPR的走向如何？

　　杨芹芹

　　关注LPR的未来走向，我们要看的主要是，第一，货币政策宽松的空间大不大，第二以LPR为代表的“花式降息”能持续多久。

　　就第一点而言，央行多次重申坚决不搞“大水漫灌”，明确表态货币政策“以我为主”，谨慎选择了LPR改革，不直接调整存贷款基准利率，而是加快市场化改革来间接地降低社会融资成本，实现非对称降息，引导资金流向实体领域。这就意味着未来会是非典型宽松，以降准和改革式降息为主，但大规模货币宽松很难再现，在这样的大环境下，资金的水位不会太高，即空间相对有限。

　　第二个问题，LPR改革后，五次1年期LPR报价调降了三次，从4.31%下降至4.15%，5年期LPR下调了一次，从4.85%下降至4.80%。11月央行首次同步下调了1年和5年期LPR利率，这是8月LPR改革以来，5年期LPR首次下调，降息首次触及房地产。（前几次只动了1年期利率，而房贷利率用的是5年期以上，所以算是把房地产隔离了）

　　尽管这意味着LPR的调整终于触及了房贷利率，释放了宽松的信号，但我们也应该看到，它调整的幅度不大，现实执行也还有空间，加上并非每次调整都涉及房贷利率，因此，与房贷利率相关的LPR，未来调整的幅度和次数也相对可控，对于购房者变动频率也不会太高。

　　Q3 房贷利率挂钩LPR的原因是？

　　恰空

　　主要是因为“基准利率”这个东西，今后可能慢慢会被废除，尽早转到LPR那边去，方便管理，降低银行的运营成本。

　　大白

　　LPR取代基准利率这事情本身并不是一个房地产政策，而是利率进一步市场化的举措，是整个货币和信用体系改革的一部分。

　　此前已经允许商业银行在基准利率上大幅上下浮动，就已经是市场化的一部分了，现在大行每月报价的LPR取代央行指导的基准利率是进一步市场化（不排除央行一定时期内仍然会对LPR的波动保持约束）。

　　这除了是一次市场化改革以外，也是我国货币管理由数量管理走向价格管理的一步。

　　其实这个变化，对购房者既不是利好也不是利空，不必逮到一个政策就考虑对房市啥影响，这有点内心戏过多了。

　　只是切换下计算方式而已，但计算结果的差异是微乎其微的，即便考虑到之后LPR的波动，100万贷款一年差个两千块了不起了。

　　卢俊

　　这个政策在我眼里更多是从民心角度进行的调整。

　　每一次关于房贷利率或高或低的宣布，都会引起一阵舆论的讨论，探讨到底楼市以后是严还是松。这样的舆论探讨不适合稳字当头的现在。

　　但目前整个经济宏观环境，确实需要做出一些政策调整，所以才有了LPR这个大政策。看上去大框架不变，但是细微之处一直在变，这个趋势和整个楼市因城施策一模一样，所以也可以叫做因人施策、因房施策。

　　所有购房者都要习以为常并坦然接受。

　　本篇作者 | F君