寒九冰十！楼市跌幅再扩大！房价到顶了？

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　　讲房价之前，我必须掏心窝子的给一些好不容易从三四五线城市走出来，准备迁至一二线城市的准小中产阶层讲一个道理：

　　你作为一个一二线城市的新人，如果符合购房条件，你到底要不要看淡房价，马上立刻就去买这个城市的第一套房子？

　　很多朋友在留言区和主编号问我同一个的问题：刚需，第一套房，是不是再等等，等房价下跌再买？

　　关于刚需购房和投资房产的本质差别，你拾叶已经答的口干舌燥。我们今天再进一步说一下。

　　房子这个东西，刚需第一套房一定要买，这不是值不值的问题，而是个人或者家庭进入城市的一个门槛，是家庭安全感。

　　你不仅应该淡化房价马上立刻去买，并且应该尽自己最大能力买最好的。

　　（1）首先什么叫大城市准入门槛？

　　你想想，但凡能从三四五六线城市迁移至一二线城市并考虑长期发展和定居的，从整个国家十四亿人口大样本的角度来说，都属于社会的准中产或者准精英阶层了。

　　到这一步，要么是个人能力出众（比如985、211毕业的优秀学子、优质码农、高职技工等）；要么是肯琢磨、肯吃苦并踏准了自己行业的利润风口（哪怕起早贪黑开个网红小吃店、或者做到网络带货王李佳琪的十分之一，你也属于这个社会精英阶层了）。

　　如果你都混到这一步了，还没在你身处的一二线城市买房子，那大概率你未来还会掉回去。

　　什么意思呢？我就不谈户口户籍这些众所周知的东西了。我就问你一个问题：

　　一个人从三四线混到一二线城市，你能折腾到多少岁？

　　很多人觉得自己越混越值钱，但很抱歉，我告诉你一个真相：绝大多数人折腾到35-40岁就折腾不下去了。

　　很多人进大城市后，拿着不错的收入不买房，天天还像有房产的中产一样玩车轻奢米其林，花钱如流水。时间过得快啊，到了小四十岁，其实很多人都折腾不动了。

　　大家赚钱都不容易，花钱却很轻松，你年轻的时候能折腾，你年龄大了怎么办？

　　所谓城市门槛，就是你折腾不动的时候，不会被这个城市扫地出门！

　　这个道理，你好好琢磨。

　　（2）其次，为什么要尽自己所能买最好的？

　　这道理也很简单，现在的人，从一出生，就开始被分层。

　　你家小孩在哪个幼儿园、小学上学，放学跟谁家小孩玩？谁家的小孩跟谁家的小孩放学后去哪个辅导班上课？这都是分层分类的。

　　你邻居是干嘛的？你邻里之间都在讨论什么？

　　现在很多高档社区都在玩业主商务社交场景，为什么？

　　你琢磨，你仔细琢磨！

　　你住高档一点的小区，邻居之间谈论的东西都不在一个层次上，刚需筒子楼的邻居跟你谈附近哪个超市今天鸡蛋搞特价了，哪个药店买药送鸡蛋了，高档社区的邻居会跟你谈这些么？

　　我去年给建业集团的业主君邻会讲过两次课，他们每周都给入会的业主举办各种活动，讲国内外经济形势、讲历史文化、讲国学、将酒文化等等。

　　业主之间互相沟通的是大量人脉资源和投资信息，大家的财力、社会地位、资产壁垒都相差不大，这就导致业主圈子逐渐封闭固化！外人很难进来。

　　而刚需筒子楼社区会搞这些吗？

　　这就是房产带来的社区分层。

　　所以，作为踏入一个大城市的第一步——房产准入，必须在自己能力最大化的情况下，尽快尽优！

　　就说到这儿，没买房的朋友们好好琢磨琢磨吧。

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　　言归正传，说说现在全国楼市的情况。

　　开门见山的讲，除了深圳、杭州、南京这极个别的热点城市，全国绝大多数城市的新房、二手房、土地市场都极其低迷。

　　根据克而瑞地产研究中心统计的数据，刚刚过去的10月，全国29个重点城市新增供应面积2035万平方米，环比暴跌42%，同比也是大幅下跌26%。

　　▲29城住宅新增供应面积

　　不仅城市供应面积在下跌，成交也在下跌。

　　10月份，全国重点城市整体成交2250万平方米，同比下跌6%，环比下跌10%。

　　▲29城住宅成交面积

　　住宅供应、成交都在下跌，土地市场也是一片冷淡，据CRIC监测数据显示，截至10月28日，全国300城经营性土地共计成交2717幅，环比下降了18%，同比下跌8%；成交价格方面，10月土地成交总金额为3095亿元，环比暴跌38%，同比下跌16%。

　　至于二手房市场，你甚至不用看数据，你就看看楼下附近有多少二手房中介门店倒闭就知道二手房市场是多么萧条了。

　　住宅供应、住宅成交、土地市场、二手房市场，统统同比环比大幅下跌！

　　房地产人期待的“金九银十”没有来，等来的，却是“寒九冰十”！

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　　既然这么萧瑟低迷，那么房价终于到顶了么？

　　现在的房圈分析中国房价经常用一个框架：短期看政策、中期看土地、长期看人口。

　　当然，这句话是年薪1500万的恒大首席经济学家任泽平提出的，大家都觉得权威。

　　如果这样分析房价的话：

　　短期：政策现在是收紧的（短空）；

　　中期：土地一二线收紧三四线充裕（一二线中多，三四线中空）；

　　长期：人口整体增长停滞，一线控人，二线抢人，三四线人流出（一线长横，二线长多，三四线长空）。

　　所以，按照任泽平的框架，整体来看，只有二线是长多，其他都不应该投资。

　　重点是，我也是这样认为的。

　　但是，这个逻辑我严重不苟同！

　　这段时间，我对比了其他国家的房地产长期走势，发现任泽平长期看人口这个重要逻辑似乎根本站不住脚！

　　我们看其他主要国家和地区的房产和人口拐点相关：

　　这些历史上的发达国家，有些在人口出现拐点的时候已经刚刚完成了人口向大都市的迁移，有些是早已经完成了人口向大都市的迁移。

　　但是数据都能告诉我们一个真相：没有任何一个国家样本能够告诉我们，房价的拐点和人口的拐点有一毛钱关系！

　　比如日本，1981年人口拐点就到了，但是到了1991年房价才出现拐点，爱尔兰2010年人口拐点才出现，但2007年房价拐点就出现了。更无法佐证的是韩国和德国，人口拐点二十多年前都出现了，现在房价拐点还未出现。

　　所以，事实说话，通过人口去判断房价，历史上没有出现过一个国家证明样本！

　　而中国过去四五年的房价走势，更重要的影响因素是——政策管控。

　　限购、限售、资本利得税调整等这些行政政策；首付比例调控、房贷利率升降这些货币金融政策对房价的影响才是真真切切的。

　　所以分析一圈都不如把政策好好看看。