下半年楼市一锤定音！买不买房有答案了

    中国财富网讯（田欣鑫）7月30日，中共中央政治局召开会议，对下半年的楼市政策一锤定音！

    会议强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。在过去几次政治局会议当中，对房地产也有表述，但并不如此次这么强烈。

    结合近期中国住房市场数据，6月核心城市房价基本停止上涨，一线城市房价由结构性微涨转变为整体微跌，其中上海、深圳由涨转跌，北京、广州继续下跌；准一线及二线城市房价涨速进一步下降；三四线城市房价涨跌互现，总体较为平稳。

    业内分析，三季度各地政策松绑的可能性几乎为零，预计短期内一二线城市房价仍将轻微下跌；三四线城市住房市场也将先后进入下行小周期。

    专家建议，对于购房者来说，暂缓一两个月再买房相对有利，因为政策不松绑，开发商将面临资金、库存和政策压力，或主动降价促销，房价会保持相对平稳的状态。

    中央定调下半年楼市 新提房地产不是经济刺激手段

    从2017年7月至2019年7月，以经济为主要议题的中央政治局会议共召开了8次，其中有6次提及房地产。本次中央政治局会议奠定了未来房地产行业调控的主基调，提出了房地产不是经济刺激手段的新定义。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进向中国财富网分析，在当前经济下行压力增大，政策判断扑朔迷离的情况下，该表述具有积极的意义。

    首先，该表述进一步明确了房地产的市场角色，即房地产不应该是刺激经济的工具，各地对于房地产市场的定位，依然需要强化其消费品的概念，即房子是用来住的，不是用来炒的。各地发展房地产业务，要更多考虑房地产背后的消费需求，而不应该和经济刺激等做过多的挂钩。

    其次，中央政治局会议的定调，说明单纯因为经济下行压力大而盲目松绑楼市，以刺激的手段来对待房地产，基本上行不通，说明三季度各地政策松绑的可能性几乎为零。

    最后，此次定调对地产企业影响很大，若政策不松绑，考虑到现在房地产领域的资金、库存和政策压力，房企或会主动降价促销，开发投资将迎来拐点。

    核心城市房价涨速连降3月  房价波动性降低

    近日，社科院财经研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示，6月，核心城市房价基本停止上涨，总体实现房价稳定目标。

    反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示，2019年6月，纬房核心指数微升至105.82点。与5月的105.73点相比，房价环比仅上涨了0.09%。截至2019年6月，核心城市住房价格虽已经连续上涨5个月，但自4月份以来房价涨速持续下降。6月核心城市的房价涨速较2至5月进一步减缓，近1个月核心城市房价已经基本停止上涨。

    6月，一线城市房价平均环比下跌0.615%，涨速比上月下降0.753个百分点。北京、广州房价继续保持稳中微降的态势，其中，广州环比下跌0.86%，北京环比微跌0.48%。上海、深圳由小涨转为小跌，其中，深圳环比下跌0.98%，上海环比微跌0.14%。

    相比一线城市，二线城市房价总体平稳。6月份，二线城市房价平均环比上涨0.146%，涨速比上月收窄0.114个百分点。其中，宁波以0.96%的环比涨幅居首，青岛以0.76%的环比跌幅居末，涨跌幅均相对较弱。

    报告分析，虽然一二线城市是中国高端产业的聚集区和人口的主要流入地，但是房价和购房政策门槛都相对较高。从调控政策看，一线城市房地产调控历史较长，调控机制相对完备，调控手段也较为严厉；二线城市房地产调控政策的严厉性及完备度虽然不及一线城市，但是市场调控机制也在不断地建立完善之中。

    严跃进也向中国财富网补充分析，除了政策收紧之外，包括当前天气炎热，楼市迎来夏天淡季等，都是导致交易下滑的因素，因而当前核心城市停涨符合市场预期。

    三四线城市房价涨跌互现  市场或进入下行小周期

    与此同时，三四线城市短期房价涨跌互现。6月，三四线城市房价平均环比上涨0.192%，涨速比上月略扩大0.061个百分点。118个三四线样本城市中，上涨的城市为65个，比上月增加15个，上涨城市占比为55%。作为环京风向标的廊坊（燕郊）房价环比下降2.41%，跌幅与上月相近。

    报告分析，三四线城市总体缺乏高端产业和人才吸引力，房地产市场并不具体长期持续上涨的条件。

    中央政治局定调下半年楼市政策后，三季度各地政策松绑的可能性较小，在政策刺激效力减退及房价“相对洼地”消失的背景下，三四线城市住房市场可能将先后进入下行小周期，房价稳中趋降。

    需要注意的是，人民法院公告网的数据显示，截至7月24日，2019年全国已有274家房地产企业发布破产公告。总体来看，宣告破产的房企大多属于中小规模的企业，且大部分在三、四线城市。

    随着“房住不炒”的全面推进，住房市场趋稳成为常态，负债率过高或对市场预判过于乐观的房地产企业，将面临资金链紧崩甚至断裂的风险。报告提出，随着市场理性回归，房地产企业资金链趋紧，延期交房及烂尾的风险增大。在期房预售制度下，这将极大损害购房者的权益。特别是在三四线及更低线的城市，行业监管力量薄弱，市场下行压力加大，相对更容易出现无法按期交房现象。为此，有必要加快推进现行期房预售制度的改革，降低期房烂尾及延期交付风险。

    暂缓一两个月买房相对有利 买房看准几个信号

    对于现在是否面临买房时机的问题，严跃进分析，对于购房者来说，暂缓一两个月再买房相对有利，因为中央政治局的定调对房地产企业影响较大，如果政策不松绑，开发商就将面临资金、库存和政策三大压力，房企或会主动降价促销，其他地产指标也会有所变动，开发投资迎来拐点，房价也会保持相对平稳的状态。

    而对于如何衡量一个城市值不值得买房的标准，天风证券地产首席分析师陈天诚向中国财富网表示，一是看城市的供需结构，二是看二手房交易的活跃度。具体到某个地段或者地块时，还要结合当地的产业政策等综合判断。