2019下半年楼市预测：稳

　　文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

　　昨天，小巴翻看新闻，看到两条截然相反的楼市新闻。

　　一条说的是：成都楼市火爆，甚至上万人摇号抢房，就连看一眼样板房，都需要排队两小时，坊间流传的是“留给大家的低价新房已经不多了”。

　　另一条说的是：山东威海乳山海景房“白菜价”，二手房价格跌回10年前，每平才1800元。不少外地买房客吐槽这是“最后悔的海景房”。

　　简直是冰山与火焰，为什么会这样？ 今天小巴就来盘点一下上半年的楼市情况和数据，分析“冰山与火焰”背后的原因。

　　首先，小巴梳理了上半年楼市的三个关键词👇

　　第一个关键词：小阳春

　　2019年春节后，楼市迎来春暖花开。全国70个大中城市中，2月新房价格环比上涨的城市为57个，3月增加到65个，4月继续增加到67个，仅赣州、韶关两城微跌。

　　据中原地产首席分析师张大伟统计：4月是最近四年来，新房价格环比上涨城市数量最多的一次。

　　不过，5月开始退烧，正如有人所说“可以小阳春，但不能入夏”。

　　第二个关键词：楼市分化

　　小阳春之下，有的城市快进入夏天了，有的城市却寒风凛冽，小巴昨天看到的新闻便是最好的例子。

　　《中国住房市场发展月度分析报告（2019年06月）》显示，一线城市房价总体平稳，其中北京、广州房价微降，上海、深圳继续小涨。准一线及二线城市房价延续上涨，少部分城市涨速加快。三四线城市上涨动力不足，房价涨速继续下降。

　　第三个关键词：因城施策

　　一方面，佛山、苏州、大连、南宁等多个城市因楼市较火被住建部约谈。苏州最典型，被住建部约谈后，苏州多次加码调控，全年房价涨幅目标是必须控制在5%以内。

　　另一方面，不少城市的调控悄悄松开了口子：南京高淳取消限购，珠海放宽限购……

　　所谓“一城一策”，就是不同的城市采取不同的政策，太火爆就压一压，太萧条就松点口子。

　　针对今天上半年的楼市，小巴的疑问是：为什么今年上半年会出现小阳春？为何各地差异如此大？下半年楼市又将怎么走？快来看看大头的分析。

　　2018年上半年，始于2016年去库存的这一轮波澜壮阔的行情达到高峰。从中央政府到地方政府，不断地出台各类调控政策，限购、限贷、限价、限售等。

　　2018年731政治局会议，甚至史无前例地提出了“坚决遏制房价上涨”（过去多年都是遏制房价过快上涨）的调控目标。

　　贸易战后，面临新的经济下行压力，加之A股再度出现重大股灾。1031政治局会议开始，就没有再提房地产市场，表明政策已经悄然发生变化。

　　此会议两天后，央行发布了《2017中国金融稳定报告》，称“宏观杠杆率过快上升的势头得到了遏制，总体看我国经济金融风险可控，不会发生系统性风险”。

　　4天之后，央行行长易纲罕见地做了一次自我检查：“前期一些政策制定考虑不周、缺乏协调、执行偏离，强监管政策效应叠加，导致了一定的信用紧缩，加大了民营企业融资困难。在政策制定和执行过程中，要吸取相关经验教训，把握好结构性去杠杆和强监管、稳增长的平衡性。”

　　实际上，这些信息已经透露出货币政策的转向。

　　2019年1月，货币开始放水。2月15日，央行公布1月金融数据，人民币贷款达到了天量的3.23万亿元，社会融资规模达到了天量的4.64万亿元。这一天被认为是市场转折点，小阳春行情就是由宽松货币推动。

　　2018年年底的中央经济工作会议，确定了房地产市场“因城施策”的政策方向，但由于以上背景，加之大多地方政府并没有调控房地产市场的积极性，使得这一轮行情，直接从小阳春过渡到夏天。

　　不过，在上半年的行情中，全国各城市市场表现分化严重，其中一个典型的现象是二线城市的抢人大战加剧。

　　一线城市商品房市场比例明显减少，且市场处于严控状态，开发商、投资者、购房者都把目光集中于优质二线城市，或性价比较高的二线城市。突出代表是杭州、苏州、南京、成都、武汉、厦门、青岛等。

　　但是由于“棚改”政策，特别是“棚改”货币安置政策发生了一些变化，部分三四线城市市场不仅没有复苏，甚至库存积压再度严重。

　　国家发改委4月8日发文《2019年新型城镇化建设重点任务》，首次坦承了中国存在“收缩性城市” ，直白说就是中国会出现一批为数不少的“鬼城”“空城”。

　　黑龙江鹤岗房价跌至白菜价便是一个印证。其实，东北一大批煤炭工业、石油工业、钢铁工业城市，资源和产业枯竭都是如此。也包括华北、西北，以及中西部的部分地区。

　　当这些流动性释放以后，如果再度流向房地产市场，在过去三年中已经历一次大涨基础上，房价再度大涨暴涨，中国房地产和金融的泡沫化将非常严重，或者说将面临着泡沫破裂的极大风险。

　　6月13日，在陆家嘴论坛上，银保监会主席郭树清对房地产金融化提出了空前严厉的批评和警告：“应当下决心改变金融资产的分布结构；必须正视一些地方房地产金融化问题。”

　　“近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。”

　　这是中国政府金融主管部门官员，对房地产金融化的严重性前所未有的描述和警告。

　　这些话被视为是对未来一段时间，可能出现的货币政策的变化，所导致的房价上涨的一种提前预警。也可以理解为，官方试图将房价维稳在一个狭窄的区间。比如，上涨5%，或者是和GDP增长幅度相匹配。

　　当然，面临着经济的下行压力和金融风险，官方同样不允许房价大跌。至于是否能达到目标，很难完全预判。目前中国所面临的经济形势和其他社会问题都非常复杂，有诸多变量。

　　今年上半年尤其是春节前后，楼市出现了一轮小阳春行情，说白了是资金驱动。

　　去年，去杠杆大背景下银根收紧，波及开发贷、消费贷，其他融资工具如信托、债券等或停掉或缩减，对房地产造成影响。

　　去年年末开始，去杠杆脚步放缓，新增贷款，尤其是政府专项债推向市场，对房地产带来直接或间接利好。再加上首套房利率上浮比例下降，无形中刺激了消费者。

　　具体来看，各个城市之间的表现又不同：

　　一二线城市表现抢眼，西安、徐州、苏州、南京等部分城市已续上涨五六个月，有的城市甚至因上涨幅度过大被住建部约谈。主要因为消费者有需求，一旦信贷稍微放宽，就出现了信贷泡沫推动上涨的局面。

　　三四线城市尽管银根放松，依然一片萧条，主要是因为开发过量，库存泡沫远超实际需求。

　　说到下半年行情，因为上半年资金有所放松，已经发挥了一定作用，下半年能发挥的效应会逐渐递减，可能会出现开发投资的一个回落。

　　如果没有其他政策刺激的话，市场会持续疲乏态势。比较典型的是，目前已经有些城市出现了两极分化的局面，有的楼盘卖得很火，有的楼盘很冷清，这其实就是一种先兆，楼市本身在分化，购房者已经开始挑挑拣拣了。

　　政策层面，强调“六个稳”（稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期），再加上贸易战的大背景，因此不会进一步放松或收紧楼市。

　　目前采取的政策是一城一策，实际上是相机决策，比如有的城市上涨较多，那么就出台政策压一压，有的城市没怎么涨甚至下滑，那么就稍微宽松一下。实际上并没有长远的长效机制作为支撑，主要以结果为导向，维持一个“稳”字。

　　总体而言，或将导致市场信心不足，购房者慢慢离场，最终导致成交量慢慢回落，影响总体市场行情、信心和价格。

　　2019年上半年的市场特点非常明显，具体如下：

　　1．热点恒热。上半年的热点主要集中二线城市，尤其是以杭州、合肥、苏州、宁波、武汉、郑州、东莞等城市为代表的强二线更是表现抢眼。

　　房企抢地导致土地溢价率快速提升，二手房市场也在春节后快速回温，调控政策的快速出台对于热点城市的地价和房价上升有一定遏制作用，但并不会改变这些城市依然是房企的拿地热点，也不会明显减少区域内购房需求，下半年这个城市依然是热点。

　　2．调控持续。和以往的单边调控不同，今年的调控呈现明显的“双边多点”效应。

　　“双边”：热点城市的政策总体从紧、而存在房价下跌风险较大的城市则会出台“托市”政策。

　　“多点”：针对地价、限售、限购、公积金等都不断出台多维度政策，这一趋势也将在下半年延续。

　　毋庸置疑，过热的城市和地区未来出台从紧调控措施将是个大概率事件。从上半年市场来看，市场热度较高的城市，尤其是二线城市未来加码的空间更大。

　　2019年下半楼市，在“稳”字当先的大环境下，类似苏州针对园区等热点区域进行有针对性调控的政策将在不同城市呈现，同城市不同区域的调控分化将成常态。

　　此外，用户对于后市看平的心态已经占据主流。因此，2019年市场不会出现单边市场热度持续上扬的格局，整体稳定、小幅波动应该是主流趋势。