核心城市房价基本停涨！房子还买不买？

    中国财富网讯（田欣鑫）中国社会科学院财经战略研究院近日发布报告显示，2019年6月核心城市房价基本停止上涨，一线城市房价由结构性微涨转变为整体微跌，其中上海、深圳由涨转跌，北京、广州继续下跌；准一线及二线城市房价涨速进一步下降；三四线城市房价涨跌互现，总体较为平稳。

    报告分析，一季度的“小阳春”在一定程度上透支了下半年的市场需求，预计一二线城市房价短期内将轻微下跌；三四线城市住房市场若没有进一步的政策刺激，也将先后进入下行小周期。

    业内人士表示，调控政策、房价收入比等因素都将牵制城市新房的交易和价格，有购房需求的人士需注意，如果是住房刚需人群，该买还得买；但如果只是投资性的需求，则可以适当减少房地产投资。

    核心城市房价涨速连降3月  房价波动性降低

    社科院财经研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》指出，6月，核心城市房价基本停止上涨，总体实现房价稳定目标。

    反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示，2019年6月，纬房核心指数微升至105.82点。与5月的105.73点相比，房价环比仅上涨了0.09%。截至2019年6月，核心城市住房价格虽已经连续上涨5个月，但自4月份以来房价涨速持续下降。6月核心城市的房价涨速较2至5月进一步减缓，近1个月核心城市房价已经基本停止上涨。

    6月，一线城市房价平均环比下跌0.615%，涨速比上月下降0.753个百分点。北京、广州房价继续保持稳中微降的态势，其中，广州环比下跌0.86%，北京环比微跌0.48%。上海、深圳由小涨转为小跌，其中，深圳环比下跌0.98%，上海环比微跌0.14%。

    相比一线城市，二线城市房价总体平稳。6月份，二线城市房价平均环比上涨0.146%，涨速比上月收窄0.114个百分点。其中，宁波以0.96%的环比涨幅居首，青岛以0.76%的环比跌幅居末，涨跌幅均相对较弱。

    报告分析，虽然一二线城市是中国高端产业的聚集区和人口的主要流入地，但是房价和购房政策门槛都相对较高。从调控政策看，一线城市房地产调控历史较长，调控机制相对完备，调控手段也较为严厉；二线城市房地产调控政策的严厉性及完备度虽然不及一线城市，但是市场调控机制也在不断地建立完善之中。

    总体来说，二季度以来，一二线城市调控政策不断收紧，投机成份被不断挤出，房价波动性持续降低。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进也向中国财富网补充分析，除了政策收紧之外，包括当前天气炎热，楼市迎来夏天淡季等，都是导致交易下滑的因素，因而当前核心城市停涨符合市场预期。

    三四线城市房价涨跌互现  市场或进入下行小周期

    与此同时，三四线城市短期房价涨跌互现。6月，三四线城市房价平均环比上涨0.192%，涨速比上月略扩大0.061个百分点。118个三四线样本城市中，上涨的城市为65个，比上月增加15个，上涨城市占比为55%。作为环京风向标的廊坊（燕郊）房价环比下降2.41%，跌幅与上月相近。

    严跃进指出，理论上说，三四线城市受棚改等政策的影响，市场会降温，但数据显示，部分城市依然上涨，一个很重要的逻辑就是，购房需求仍然旺盛。实际上除了棚改政策所释放的改善型需求外，类似进城务工带来的购房需求、进城认购婚房、进城认购学区房等需求，其实本身和棚改政策没太多关系。所以在去年下半年三四线城市降温以后，预计部分需求不再观望，进而呈现了更多的购房需求，自然带动房价反弹。

    报告同时分析，三四线城市总体缺乏高端产业和人才吸引力，房地产市场并不具备长期持续上涨的条件。2018年下半年以来，在政策刺激效力减退及房价“相对洼地”消失的背景下，三、四线城市住房市场可能将先后进入下行小周期，房价稳中趋降。

    需要注意的是，人民法院公告网的数据显示，截至7月24日，2019年全国已有274家房地产企业发布破产公告。总体来看，宣告破产的房企大多属于中小规模的企业，且大部分在三、四线城市。

    报告指出，随着“房住不炒”的全面推进，住房市场趋稳成为常态，负债率过高或对市场预判过于乐观的房地产企业，将面临资金链紧崩甚至断裂的风险。随着市场理性回归，房地产企业资金链趋紧，延期交房及烂尾的风险增大。在期房预售制度下，这将极大损害购房者的权益。特别是在三、四线及更低线的城市，行业监管力量薄弱，市场下行压力加大，相对更容易出现无法按期交房现象。为此，有必要加快推进现行期房预售制度的改革，降低期房烂尾及延期交付风险。

    建议减少投资性购房   买房看准几个信号

    对于现在是否面临买房时机的问题，严跃进分析，从房价方面来说，很多城市房价过高，而收入水平没有跟进，以及部分二手房房源相对较多等因素，都将牵制此类城市的新房交易和价格，有购房需求的人士需注意。

    华创证券研究所房地产行业首席分析师袁豪则向中国财富网建议，如果是住房刚需人群，该买还是得买，但如果只是投资性的需求，则可以适当减少房地产投资。需要注意的是，房地产板块在当下实际上是处于低仓位、低估值的阶段，因此，相对于投资房地产，投资股票的吸引力会更高。

    而对于如何衡量一个城市值不值得买房的标准，天风证券地产首席分析师陈天诚向中国财富网表示，一是看城市的供需结构，二是看二手房交易的活跃度。具体到某个地段或者地块时，还要结合当地的产业政策等综合判断。