大城市放开落户：对一二三四线城市房价影响如何？

　　楼市“小阳春”是否可持续？今年楼市的增长点在一二线城市还是三四线城市？这些近期行业热议的问题，在发改委一个重磅文件之后，答案初现端倪。

　　4月8日，国家发改委网站发布《2019年新型城镇化建设重点任务》（以下简称《任务》），提出今年将继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万—300万的II型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万—500万的I型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

　　按照国务院2014年出台的城市规模划分标准，以城区常住人口为统计口径，将城市划分为“五类七档”。城区常住人口50万以下的城市为小城市，其中20万以上50万以下的城市为Ⅰ型小城市，20万以下的城市为Ⅱ型小城市；城区常住人口50万以上100万以下的城市为中等城市；城区常住人口100万以上500万以下的城市为大城市，其中300万以上500万以下的城市为Ⅰ型大城市，100万以上300万以下的城市为Ⅱ型大城市；城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市；城区常住人口1000万以上的城市为超大城市。

　　也就是说，按照《任务》提出的要求，除了超大城市和特大城市，大城市都将放开放宽落户条件。按照住建部发布的《2017年城市建设统计年鉴》，城区人口500万以上的超大特大城市有上海、北京、深圳、重庆、天津、成都、广州、南京、武汉，即除此之外的绝大多数城市都有望在新政策中受益。

　　从2017年以来各地的“抢人大战”和房价变化的关联性可以看出，一个城市的人口净流入量与楼市购买力呈现高度正相关。今年年初，有头部房企的掌门人直接提出，不要再讨论布局一二线城市还是三四线城市了，主要目标应该是产业和人口净流入区域。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次发改委公布2019年新型城镇化建设重点任务，对于2019年楼市发展有比较直接的影响，各地或许会强化人才落户等相关政策，对购房需求影响较大。

　　不过也有专家认为，应该警惕人才政策对楼市调控的“松动效应”。中原地产首席分析师张大伟介绍，2019年以来发布各种人才引进与落户政策的城市已经超过50个，特别是二三线城市，发布人才落户、补贴购房等政策呈井喷状。但目前大部分城市的人才政策均只停留在用降低门槛吸引人才来，缺乏留住人才的措施。“这种情况下，吸引来的基本都是购房者。”张大伟称，“人才对城市的作用应该是在产业，而不是房地产。”

　　《任务》还强调了租房市场，提出“允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户”。严跃进表示，这说明了后续在租赁住房行为和落户等方面会有更多的政策鼓励内容，有利于对租赁用户的权益保障。

　　此外，《任务》还对深入推进城市群发展、培育发展现代化都市圈提出详细要求。严跃进认为，房地产企业可以关注相关地区目前相对低成本的购地和未来较高的土地增值机会。