住宅用地使用权不妨试试自动免费续期一次

    程雪阳

    居民住宅之下的国有土地使用权期限到期之后，要不要再交一次土地出让金，如果不交的话，土地上面的房屋所有权如何处理呢？这现在几乎是“谜”一样的问题，没有明确的答案。

    如何破解这些“谜”一样的问题呢？在《物权法》的制定过程中，立法者采用的立法策略是，确立“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”这一原则，然后把其他问题进行模糊处理。

    那么，合理的方案应该是什么呢？应当承认的是，公民从国家那里获得国有土地使用权是应该支付一定对价的，因为这是土地使用权有偿出让的本质要求。但与此同时，由于“国家所有”毕竟是要为“全民所有”服务的，所以作为“全民”之一分子的个体公民也应当通过一定的方式，来行使国家土地财产权以及分享这种财产权所带来的收益。

    在笔者看来，这种方式就是，住宅之下的国有土地使用权应自动无偿续期一次，而且自动续期的期限以70年为宜。

    首先，“自动无偿续期70年国有土地使用权”，可以落实“国家所有，即全民所有”这一宪法规定。因为“全民”并非是一个虚幻的主体，其是由一个又一个、一代又一代公民组成的。“国有土地全民所有”是可以而且应该落实为每个有血有肉的个体公民来直接参与行使土地财产权的。

    其次，之所以认为“自动无偿续期70年”比较合适，一方面是为了跟我国现行的住宅土地使用权期限制度相衔接——目前居住用地类的国有建设用地使用权最高出让就是70年。另一方面则是因为国人当下的平均寿命为70岁左右——根据世界卫生组织（WHO）发布的2015年版《世界卫生统计》统计，中国人的平均寿命为男性74岁，女性77岁。“自动无偿续期70年”意味着每个公民都可以在其有生之年参与行使“全民所有土地”的所有权。

    再次，除了极少数特别富裕的公民之外，大多数公民都是工薪阶层和普通人家，都需要靠按揭贷款或其他渠道借钱来购买房产，如果不“自动无偿续期一次”，就意味着很多低收入和中产家庭，刚还完房贷不久，又要再买一次土地使用权，甚至可能会出现“房贷没有还清，地债又来了”的情况。

    最后，“自动无偿续期70年”之后，无论这个公民依然健硕、生龙活虎，还是已离开人世，这块国有土地使用权都应该再重新缴纳一次土地出让金。之所以采用这种制度建议，原因是可用于住宅建设的土地和空间资源毕竟是有限的，而每个公民作为“全民”的组成部分，只要大致能在其有生之年行使过一次作为“国有土地财产权人”的机会，就应当心满意足了，不应该有过高的要求，否则便会侵占他人以及后代人的机会和权利。

    是不是所有的住宅，无论面积大小，持有套数多少都可以“自动无偿续期70年”呢？笔者认为，这是不妥的，必须分类处理。

    首先，只有具有中国公民身份的人才可以享有“自动无偿续期70年”这一权利。因为当宪法规定“国家所有，即全民所有”的时候，其指的是“全体中国公民委托国家行使全民在土地领域的财产权”。

    其次，其实每个公民如果要过上有尊严的、体面的生活，只需要一定面积的居住空间。如果占据过多土地和空间的话，那就超越了基本的生活需求，变成了一个资产投资问题。因此，“自动无偿续期70年”只应当针对公民所持有的满足基本生活需求的土地使用权面积有效。

    最后，“自动无偿续期70年”并不意味着国家就不能再对该国有土地使用权收取任何费用。事实上，国家完全可以在“自动无偿续期70年”期间对相关土地以及地上房屋收取不动产税。因为，土地出让金和不动产税的性质是不一样的，是两种不同的问题。前者是国家代表全民向具体的土地使用权人收取的土地租金，而后者是国家为了给公民提供公共服务和公共设施而征收的。