央行新政发布半月楼市现回暖迹象 难言“狂欢”

    央行新政发布半个月，各大商业银行相继公布细则，尽管“利率优惠”实际操作力度还有待观望，但楼市初现回暖迹象。

    新政半月信贷价格并无明显变化

    根据媒体了解的情况，到目前为止，国有四大行和招商银行等商业银行均作出了相应的调整。不过，对于央行给予的“7折”的下线，各银行在执行的时候却大打折扣，如招商银行、中信银行的最低折扣仅为95折。有相关分析认为，如果考虑到银行的资金成本，执行7折优惠几乎没有可能。

    中原地产首席分析师张大伟在接受媒体采访时表示，房贷新政推出的半个月以来，就北京目前的房屋销售情况看，二手房销售增长迅猛，新房方面也上涨了40%左右，整体的房屋销售情况是有所升温的，但是此次房屋销售量的增长源于此前积压的一部分需求受到政策刺激而形成的短期内快速入市的情况。

    张大伟进一步分析称，从最近几天的情况来看，因为信贷的价格并没有明显的变化，只是在基准利率或者9.5折左右，所以后续房屋销售量的增长能够维持多久还不好下定论，接下来有可能会出现房屋销售量的反弹力度较大，但是维持时间不会很久的情况。

    张大伟还表示，虽然目前的房贷口径有所松动，但是信贷利率打7折却很难实现，这将会对刚需有一些不利。房贷新政在目前刺激了一部分需求的情况下，随着信贷额度的逐渐减少，那么在11月份或12月份楼市或将有所降温。

    数据显示成交量回暖 二线城市市场回升最为明显

    克尔瑞监测的37个城市数据显示，十一黄金周共成交商品住宅138.36万平方米，较2013年、2012年同期分别增长3%和9%，其中13个二线城市市场回升最为明显，较同期分别上涨14%和21%。这还不包括假期因素使得多数城市网签滞后，大量隐性成交未在数据上及时体现。

    链家地产市场研究部统计，十一期间，北京市商品房网签量同比下降超过30%，但日均新增客源量较9月增加25.3%。而访客量是成交量的先行指标，预示市场中未来购房潜力的变化。

    中原地产10月前7天房地产相关收入较9月同比上涨138%，新房收入增长198%，二手房收入增长123%。不过，由于网签数据具有滞后性，十月初的网签数据反映的是9月末的实际销售。

    第一大新房代理商世联行数据显示，世联行十一假期实现代理销售额超120亿元，同比增65%，创下历年新高。国庆期间，90平方米以上户型成交占比达57%，相比前三季度该比例提升2.8个百分点。其中，90-140平方米占比达46%，成为需求主力。此外，世联行周客户上门指数提升至177，环比上周上升64%，其中一线城市的增长幅度要大于二线。

    房价不可能出现大规模上涨 开发商跑量为主

    据中国指数研究院统计，9月全国100个城市（新建）住宅平均价格环比增长-0.92%，连续5个月下跌，跌幅扩大0.33个百分点。

    21世纪经济报道采访万科有关人士认为，新政并不能扭转房价下降预期。去年房价上涨是过头了，市场一定要纠正。预判四季度会是继续降价的态势，甚至会有更多楼盘降价，房价下跌会更加明朗，降价的比例和范围会更宽，而且购房人会更加果断。

    “一部分开发商降价，一部分开发商观望，等市场回升”，中原地产研究总监刘渊表示刘渊认为，当前市场以上市公司为代表，年度销售计划有压力，价格策略比较灵活，会积极定价；而一些本地小开发企业，没有业绩压力，有些是项目公司运作，负债较少，不愿意降价。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，品牌开发商力拼“银十”与上市公司年报销售业绩的策略并不会改变，开发商会使出浑身解数在最后3个月最大限度跑量，扭转大中城市今年楼市不给力的大势。因此，对于第四季度的大中城市楼市来讲，要想出现成交量逐步回升的楼市“翘尾”行情，房价尤其是上市公司的项目的价格就不可能出现大规模涨价现象。

    专家认为楼市回暖但不会出现“狂欢”

    中原地产首席分析师张大伟：能否逆转主要看信贷额度

    经历了限购持续三年导致的刚需透支后，此次央行新政的主要受益对象即改善型需求，将成为下一阶段市场的重要支撑力。且改善型需求无论对房企还是银行而言，都较刚需有更大的利润空间。而信心的复苏对促进改善人群入市有显著的推动力。从中原经理指数来看，央行新政公布后一期指数出现跳跃式增长。预计随着后市各地信贷政策细则的陆续出台，改善型需求将逐步入市，带动10月成交回升。但未来能否逆转主要看信贷额度能否给予支持。

    中国房地产学会副会长陈国强：充分回暖还需一个过程

    公积金的改革、贷款门槛的降低，可与之前松绑房贷的政策起到一个“叠加效应”，对楼市起到一个加温、助热的作用。考虑到资金成本以及商业银行经营市场化空间加大等现实状况，首套房贷利率七折的优惠其实难以实现。即使央行做出规定，但在落地执行中金融机构难免有所保留。但目前房市过于低迷，充分回暖还需一个过程。未来市场能否持续性的回暖，还要取决于政策的执行力度。

    中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌：房价不可能大涨

    放松限贷是出于对市场的考虑，房地产市场已经连续数月下滑，房价、销售量、投资都在下滑，房地产与整个宏观经济密切相关，为了保证稳增长目标的实现，必须调控。我认为这使房地产的贷款恢复到了正常的状态。不过，现在楼市已经在转型当中，从产品的升级换代、行业的多元化、金融的多元化和经营的集约化都在转型，房价也不可能像2009年那样大涨，因为整个货币量是控制的。目前，整个四季度还在下行，但是已经接近底部，我估计能够恢复到平稳的状态。

    伟业我爱我家副总裁胡景晖：楼市回暖但不会出现往年的“狂欢”

    对于房地产市场来说，短期来看，新政将加快消化楼市库存、释放合理的市场自主需求，未来一段时间宏观楼市成交量上升、价格企稳的情况很有可能出现；而从中长期来看，在严格控制大城市人口增量、积极发展中小城市经济、推进新型城镇化的背景下，近期一系列的调控政策将成为未来引导人口流向，支持人口和产业结构调整的重要支持策略，对楼市的调控也逐步从微观的仅限于房地产领域的调控，逐步转向人口、资源、产业等宏观经济层面的调控。因此，对于市场而言，未来一段时间预计将出现的楼市成交量回暖并不意味着市场将如过去曾有过的年份那样，要经历“一场狂欢”，一系列政策的效用很可能将在相对长期、稳定的环境下逐步释放，成为调整我国城市、产业、人口结构预热升温的措施。

    上海易居房地产研究院研究员严跃进

    楼市出现逆转是个大概率事件

    近期涨价的策略有三个具体做法，即涨价的力度和决心有三个层次。第一类是故弄玄虚型，包括此前传出的部分房企酝酿涨价的文件流出，其实是捏造的，但不排除房企希望打一场心理战，试图扭转房地产市场看跌的情绪。第二类是试探市场型。此类涨价策略还不能成气候，主要是通过涨价来测算成交量是否会上升还是下降，从而制定第四季度的价格走势。第三类是踌躇满志型。此类涨价的策略比较坚决，对于未来市场也比较看好。随着销售业绩和资金状况的改善，第四季度容易涨价，尤其是改善型的楼盘项目。

    楼市出现逆转是个大概率事件，预计四季度成交量会逐月攀升，进而带动部分城市房价在第四季度止跌反弹。总体上说，未来楼市面临一个多格局、多方位、高频率的政策放松态势，整个市场乐观情绪会逐渐压倒看跌情绪。量价都有可能出现反弹，即把2014年的楼市从低谷给拉出来。