松动房地产限购成专家共识 差异化楼市调控政策受期待(2)

    改善性需求是未来市场主要动力

    除了限购松动外，对改善性需求的支持也被认为是当前房地产调控政策需要调整的地方。

    叶丙南指出，过去几年，房地产市场过热，有些地方甚至出现了泡沫化的发展趋势，投资投机性需求占据了相当大的比例，所以，房地产调控的整体思路就是抑制投资投机性需求，以促进刚需为主导的市场的形成。在这个大方向之下，一方面，行政限购应该逐步调整，因为形势的变化使得投资投机性需求不可能存在了；另一方面，当前的环境对改善性住房需求的政策也很紧，不仅仅体现在限购上，整个货币环境对改善性需求都很紧，随着房地产调控长效机制的建立，改善性需求未来有一定的松动空间。

    “数据表明，中国居民的房屋自有率已经很高，虽然不同的统计口径得到的数据不一致，但是都认同自有率在80%以上，从全球来看，这是相对比较高的；另外，户均住宅的套数，过去几年也经历了一个比较快速提升的过程，未来房地产市场更大的空间还在于改善性需求。”叶丙南分析。

    在近期的一个公开活动上，中央汇金投资有限公司副董事长、申银万国证券股份有限公司董事长李剑阁在演讲时呼吁放宽改善型住房需求。李剑阁称，首套住房虽然是刚性需求，但是更多的需求是改善性住房的需求。根据统计数据显示，中国城镇居民的自有住房率已经接近90%，也就是说，90%的城市居民不管你住得大还是住得小，住得好还是住得差，90%的家庭已经有住房了。这时候就要考虑改善性住房什么时候能放开。

    分析也指出，从中国人口结构看，处于首次置业阶段的年龄人口大约占全部购房年龄段人口的1/3，而处于改善型需求年龄段的人口大约占全部购房年龄段人口的2/3，改善型需求群体对房地产市场的影响更为显著。

    棚户区改造难以对冲房地产颓势

    棚户区改造成为最近的政策重点，自从李克强担任国务院总理以来，棚户区改造受到颇多关注。

    棚户区，是指城市、工矿、林区、垦区等建成区范围内，建设使用年限久、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、房屋质量差、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差的区域。

    住建部副部长齐骥曾表示，全国仍有1400多万户棚户需要进行改造，大多位于中西部地区、独立工矿区、资源枯竭型城市和三线企业较集中的城市。

    近期，中国银监会正式批准了国家开发银行住宅金融事业部的筹建，以加大对棚户区改造工作的支持力度。该事业部将重点就棚户区改造贷款发放、专项金融债和专项投资基金三方面，为全国棚改提速提供成本适当、长期稳定的建设资金。

    6月27日，十二届全国人大常委会第九次会议结束后，陈政高正式成为住房和城乡建设部部长。分析认为，陈政高在辽宁主政期间，在棚户区改造上积累了大量经验，此番赴任住建部，将在全国范围内推广棚户区改造的“辽宁经验”。

    政府工作报告将今年的棚户区改造任务从370万户上调至470万户，较去年的300万户同比增长57%，相应的全年的保障房新开工目标因此上调100万至700万套，反超了去年实际完成的670万套。

    但叶丙南认为，尽管棚户区改造是当前稳增长一个比较有影响力的抓手，但目前来看还很难抵消商品房市场下行的压力，毕竟棚户区改造仅占房地产开发投资的百分之十几。

    申银万国证券发布的一份研究报告透露，有关分析预测，今年470万的棚改目标需要超过1万亿人民币的资金，这个金额相当于中国2013年实际住宅投资总额的17%。

    上海证券发布的一份分析报告也认为，棚户区改造对经济基本面的刺激作用较为有限。棚户区改造更像是一种民生工程而非传统意义上的经济刺激计划。

    在杨红旭看来，加大棚户区改造的力度，这和民生问题有关，符合民意。包括棚户区改造在内的保障房建设，能拉动房地产新开工，同时能拉动建筑活动，对上游产业能起到带动作用，这个判断没有问题。问题在于，其力度和规模都是有限的，过去几年，保障房建设的力度就已经比较大了，是大跃进式的，现在加大力度，同比增幅不可能很大，因此对楼市以及对经济起不到关键作用。

    中国国际经济交流中心咨询研究部副部长王军在接受中国经济导报记者采访时指出，棚户区改造的意义怎么估计都不为过，但是，受到规模的限制，以及这是需要很多年才能完成的任务，它对于当年经济的拉动作用不宜过高估计，毕竟它仅仅是房地产市场中的一小部分。

    杨红旭认为，稳增长关键还要看商品房市场，看商品房领域的投资建设能不能起到明显的稳增长作用。