房地产分类调控有助解围中国楼市困局

   经过10多年的高速发展，中国楼市正步入困局：一边是一二线城市地价、房价持续上涨，高烧不退；一边却是三四线城市库存持续攀升，部分城市的新建城区出现“鬼城现象”。

   分析人士表示，目前中国楼市正处在一个十字路口，楼市分化迹象日益明显。“鬼城现象”的出现，暴露了一些地方政府盲目“摊大饼”搞城镇化建设，造成产业空心化，也暴露了对于土地财政的严重依赖。而今年政府工作报告明确提出分类调控的方针，将有助于中国楼市走出困局。

   楼市分化　“鬼城”加速蔓延

   2013年楼市的高烧不退至今让许多人记忆犹新，然而春节过后，一起杭州楼盘降价风波以及银行收紧房贷的传言犹如一枚重磅炸弹，瞬时掀起市场恐慌，而“鬼城来袭”的报道也迅速引发楼市是否进入拐点的争论。

   有媒体报道，去年国内有12座城市成为“鬼城”。从最初高楼鳞次栉比的鄂尔多斯，到房地产一度火热的温州，一些三四线的城市的新区建设也开始出现大量房产空置现象。这些新区因空置率高，到了夜晚，漆黑一片，见楼不见人，因此被形象的称为“鬼城”。

   即使在经济高度发达的珠三角地区，一些县域城市也出现大量空置楼盘。惠州市博罗县是一个人口仅80万的小县城，但却聚集了数量惊人的房地产巨头，小县城一边是别墅扎堆、数十层的写字楼和酒店林立，一边却是高空置率和冷落的人气。

   广东省房地产行业协会办公室主任张卉芬认为，近年来粤东西北地区商品房价快速上涨，许多城市都出现了当年房价涨幅高于GDP增速与城镇居民人均可支配收入涨幅的情况，有些城市的房价涨幅甚至是后者的2倍以上，市场泡沫现象凸显，也引起了部分房企的警惕，纷纷撤离当地，返回一二线城市布局。

   令人担忧的是，温州、杭州以及青岛等许多城市的房地产库存水平居高不下，且依然在不断增长。

   南京品建投资实业有限公司总经理王大国表示，中国楼市经历了15年的快速发展，目前已经站到了一个十字路口，一二线城市与三四线城市分化严重，而还有一些城市面临开发商资金紧张、产业空心化、资源枯竭、人口增长停滞等问题，如果不加以调控解决，未来几年还将有10多座城市变成“鬼城”。

   三四线城市房地产风险加剧

   去年以来，中国楼市分化趋势越来越明显。房地产过度投资、地方政府债务扩张、产业的空心化等因素都是造成“鬼城”出现的原因，但一些地方“人造鬼城”特征明显。“人造鬼城”现象与地方债务危机等因素相互交织，进一步加剧了楼市调整风险。

   “'鬼城’的出现与地方政府的政绩冲动与盲目规划密切相关，一些地方政府的前期规划和引导占主导作用。此外，房地产商无序投资、银行推波助澜以及市场的高房价预期等因素都发挥了作用。”王大国说。

   与“鬼城”现象相互交织的是，一些地方政府对土地财政严重依赖，导致债台高筑，缺少落实房地产调控的积极性，继而出现大量高价土地，另一方面又大肆举债，发行大量以土地收益担保的政府债券。

   全国人大代表、全国人大财经委员会副主任委员、民建中央副主席辜胜阻认为，地方政府举债来源上过度依赖银行贷款，偿债时过度依赖土地，容易引发财政和金融风险交叉感染。

   据统计，2013年广州土地出让金收入达838亿，占财政收入1/3左右，而2014年土地出让规模将更大。广州“热衷卖地”的背后其实是巨大的债务压力。

   据统计，截至2013年6月，广州市政府性债务2865亿元，暂付款等隐性债务696亿元，合计共3561亿元，一年付息就约220亿元，财政还本付息负担比较重，债务率、偿债率等风险预警指标接近警戒线。

   日前致公党中央一份提案就指出，随着城市化的快速推进，要求地方政府在建设支出方面提供更多的资金，巨大的收支缺口导致地方政府不得不大量举债，管理分散、缺乏有效的偿债机制已成为制约地方经济社会持续、健康、和谐发展的严重障碍。

   双向调控促进房地产健康发展

   近日，住建部部长姜伟新在两会期间透露，今年房地产将实行“双向调控”的政策。业内人士表示，在当前房地产行业加速分化的形势下，“双向调控”将有助于房地产行业长期健康发展。

   “今年房地产开发投资形势不容乐观。春节过后杭州楼盘降价反映我国区域性的房地产库存压力，这种趋势年内仍将持续，一些银行收紧房地产非标融资的风险警示作用不容忽视。”民族证券研究院副院长管清友说。

   房地产研究机构世联一份报告也显示，目前部分三四线城市存在供给过剩、过度繁荣导致消耗未来市场潜力等特征倾向，能否有效控制市场供应节奏、去化存量是保持投资价值的关键，持续的过度供应则很有可能成为脆弱或风险型城市。

   针对政府工作报告提出的“针对不同城市情况分类调控”方针，王大国指出：“在房价居高不下的一二线城市，必须通过行政手段，比如税收限购提高首付手段控制房价上涨。而在三四线城市，则要根据实际情况化解供给过剩风险，双向调控有助于保障房地产行业健康发展。”

   房地产咨询机构克而瑞咨询公司的报告认为，过去十年政府频繁使用行政性手段干预市场运行，而且都是全局性、大规模的“一刀切”式的房地产调控，价格机制基本失灵，而且政府在保障房建设和保障住房供应方面却没有建树。

   “随着宏观调控的持续深入和大规模保障房建设的投入，房地产回归理性的趋势不可阻挡，向房企提出了摒弃传统、寻求转型的新要求。”广东省房地产行业协会秘书长王韶说。

    “今年政府工作报告首次提出了针对不同城市情况分类调控，房地产调控去行政化已是大势所趋，市场化的步伐又往前迈进实质性一步，这样的改变无疑将有利于实现市场健康稳定发展。”克而瑞咨询公司研究员杨科伟说。