房地产：库存仍在高位 去化基调不变

    政策跟踪

    央行:清理打击“首付贷”等突破住房信贷政策行为:针对近期多地P2P平台推出“首付贷”问题,中国人民银行副行长潘功胜12日在十二届全国人大四次会议记者会上表示,房地产中介机构、房地产开发企业自办的金融业务、或者与P2P平台合作开展的金融业务,没有相应资质属于违法经营,央行将对此进行清理整顿。

    1-2月全国房地产开发投资同比名义增长3%,政策效果累积显现:统计局公布数据显示,1-2月,全国房地产开发投资9052亿元,同比名义增长3.0%,增速比去年全年提高2个百分点。

    我们的观点:

    地产投资回升,土地购置面积同比降幅收窄:2016年1-2月份,房屋新开工面积15620万平方米,增长13.7%,去年全年为下降14.0%。全国房地产开发投资9052亿元,同比增长3.0%,增速比去年全年提高2个百分点。其中,住宅投资6028亿元,增长1.8%,提高1.4个百分点。1-2月份,房地产开发企业土地购置面积2236万平方米,同比下降19.4%,降幅比去年全年收窄12.3个百分点。

    地产投资短期反弹是由于货币宽松、销售火爆与高信贷的共振:本轮社会融资增速投放从2015年6月份见到周期底部,从2015年10月份开始,房地产投资单月增速已经从-5%的位置,上升到12月份的-1%,2015年年末房地产开发资金来源三月移动平均增速从9月份的2.5%提高到7.6%,持续宽松的货币政策与财政政策从供给端刺激地产投资回暖,同时,2016年以来高速增长的商品房销量(1-2月同比增长28.2%,较2015年全年增速提高21.7个百分点)从需求端刺激地产投资回升,从商品房销售到地产新开工到土地购置的传导仍在延续。

    地产投资向上的空间仍取决于货币政策宽松和商品房销量增长的持续性:根据近期公布的信贷数据来看,流动性宽松的持续性不足,2016年2月份人民币贷款增加7266亿元,不及1月份2.51万亿元的三分之一;社会融资规模增量为7802亿元,远不及1月份3.42万亿元的增量;截至2月末广义货币M2余额同比增长13.3%,增速较上月降低0.7个百分点,同时,房地产开发资金来源同比下降1.0%,较去年全年增速下降3.6个百分点。而商品房成交的增速是否能维持在高位同时决定了从需求端到投资端传导效应的持久性。我们认为,一月份的高信贷和年初至今的商品房成交增速将继续带动3月份的地产投资,但长期来看地产投资仍然呈下行趋势。

    1-2月销量高增速与部分地区的房价高增长或难维持:1-2月份,商品房销售面积11235万平方米,同比增长28.2%,增速比去年全年提高21.7个百分点。我们认为前两个月的销量增长主要源于去化政策的连续出台,而地产投资的回暖虽然不会令政策立刻掉头,却能够很大概率上弱化政策出台的频率和力度(不排除针对一线城市楼市过热出台的限制性措施)。我们认为一二月份的火爆销量很大程度上透支了全年的需求,需要警惕之后销量增速放缓甚至同比回落的可能性。与此同时,新开工与竣工回暖加大了地产供给,一线和部分二线城市房价高速增长的趋势是否见顶,取决于货币政策宽松是否可持续。

    库存仍在高位,去化基调不变:2月末,商品房待售面积73931万平方米,比去年末增加2077万平方米。其中,住宅待售面积增加1387万平方米,办公楼待售面积增加159万平方米,商业营业用房待售面积增加294万平方米。一线、二线城市的存销比从2015年末的5.76/8.28增长到了6.01/9.93,意味着高速增长的成交量仍旧低于库存的增长速度,我们认为目前去库存的大基调不会改变,未来的政策将会更有区域针对性。

    投资建议:地产投资的回暖或许在短期内弱化去化政策出台的频率和力度,并且不排除一线城市在近期内面临政策调控的可能性,房地产市场成交量的高速增长不可持续,增速或在未来几个月内面临拐点。建议把握拐点出现后的买入机会,建议重点关注:1)被低估的蓝筹股:保利(未覆盖),招商蛇口;2)NAV大幅折价,未来转型可期:华联控股,泰禾集团(未覆盖),新城控股(未覆盖)3)国企改革预期:鲁商置业等。

    风险提示:去化政策出台进度不达预期,刺激效果不达预期。（中泰证券）