房地产：渐破自古之围合 漫谈街区之本色

    报告要点

    渐破自古之围合,漫谈街区之本色

    国务院相关意见印发表明国家层面城市规划理念已开始转换,社会各界对“开放”还是“围合”的讨论如火如荼。研究“开放式街区”与“围合式社区”,首先需要厘清两者的含义,对比两者的特点,梳理两者的发展历史。

    我们认为两者具有各自不同的特点:围合式社区私密性强、安全感高、物业管理方便,但容易阻碍交通网络、土地资源利用率低;开放式街区有助于缓解交通压力、提高资源利用率,但静谧性差、安全要求高。两种规划理念本身并无优劣之分,“开放”还是“围合”都需要结合时代发展需求进行判断。

    案例漫谈:国内外典型开放式街区

    受传统封闭式城市规划理念影响,我国居民对“围合式社区”比较熟悉,国内的“开放式街区”并不常见,我们通过对美日中等国共四个开放式街区的案例进行梳理,总结其开发背景、规划理念、社区特点。

    虽然不同项目有各自特点,需要具体分析,但据我们总结开放式街区主要特点如下:(1)开放式街区规划理念的兴起经济发展多处于由粗放高速进入精细平稳的过渡期;(2)开放式街区尤其注重公共空间的打造,鼓励邻里氛围的回归;(3)大型地块往往被分割成若干小的组团,私密性与开放性共存;(4)合理规划道路体系,甚至通过道路分级实现缓解交通压力、提高社区商业氛围的双重效应。

    展望未来:机会与挑战并存

    若原则上不再建设封闭住宅小区能够顺利实施,小区尺度将大幅缩小,地块出让有望细化。土地出让金规模有望下降,招拍挂门槛降低,经营风险下滑,有利于小型开发商加入竞争。再者,相对来说小地块的建设周期较短,开发商资金回流更快,进一步降低资金压力。另一方面,竞争的加剧也可能进一步提升土地成交单价,而企业是否能从高昂的地价中攫取开发利润建立在其成本管控及运营效率水平之上。同时,小区开放后,将吸引大量人流和车流,充分利好社区商铺,对于商业运营经验不足的纯住宅开发企业来说降低了经营难度。

    对物业公司来说,社区尺度下降后,其管理模式受到较大的冲击,物业成本或有提升,且难以转嫁至业主,倒逼物业公司加大智能化、信息化和机械化投入以降低成本。另一方面,社区开放后,物流最后一公里将被彻底打通,小区入口价值或将重估,业主的个性化需求有进一步幅释放,提升物业增值服务空间。