房地产：由“持续看多龙头”提升为“全面看多板块”

    事件:我们为什么从11月21日全面看多地产板块?目前,会不会有第二波行情,有的话,第二波行情的增量资金可能来自哪些,有什么风险点需要注意。

    一、我们在11月21日由“持续看多龙头”提升为“全面看多板块”。

    源于11月21日,我们认为从市场运行的基础逻辑来讲,大幅上涨的股票越到上面会有越多的获利盘,边际上资金进行调仓的可能性加大,而新板块的行情的启动往往是来自这样一些边际资金,我们判断会有部分资金撤离涨幅过快的股票,建议投资者关注地产板块,因为地产股具备估值低、业绩好和低配置等特点,并发布报告全面看多报告《“金九银十”过后销售更好、加配地产正当时》,详细核心逻辑可参考该篇报告。

    二、我们认为有第二波行情,增量资金或许来自三个方面。

    1)可能之一——北上的14号会计准则资金:建议关注14号会计准则实行之后,港A两地利润判断模式发生改变,可能使得现有A股地产股估值低于现值;

    2)可能之二——机构的银行配置头寸腾挪资金:1月5日《商业银行股权管理办法》发布“两参一控”规定,不排除部分投资机构的头寸超过两参一控要求的可能,地产具备低估值、高增长、低配置和资产规模大特点,我们从过往保险机构配置地产股的特点预计,地产也不排除会被这部分资金青睐;

    3)可能之三——房地产投资的产业资金:这一轮上涨的基础逻辑是集中度上涨使得地产龙头股成为了成长股,而集中度在今年快速上涨是由于今年三四线城市在棚改的超预期货币化下销量暴增,而那些在三四线苦苦支持多年的小开发商出售意愿加强,使得并购加剧,集中度急剧提升(相关数据参见报告《房地产-行业点评:为什么我们从去年底率先“全面看多”地产股?》),当然在三年后要并购的可能是规模较大的开发商了,难度加大,集中提升的速度会明显下行;而这两年边际退出的增量地产资金,实际上存在巨大发展潜力,我们从恒大、融创、泰禾等案例中看到,产业资金互相认可的可能性一直存在,我们认为一旦产业资金开始进入,第二波行情会加速出现。

    三、短期风险点探讨:一季度每月数据、加息、两会房产税讨论,我们认为可能的风险时点在三月之后也可能并不会出现。

    1)加息并不是当下需要关注的利空点、还可能是利好:其实并不要怀疑银行做按揭的动能,在资本金占用小且按揭利率已经上行一年至5.4%的情况下,银行做按揭的动能有增无减,我们认为按揭目前普遍上浮10%-20%的而情况下,再上浮的空间已经不大,那和政府鼓励首套支持改善的政策相违背;

    那基础利率加息才会形成真正的利空,而如果只是为了应对美国加息而进行加息,那加存不加贷的非对称加息是可能的,而这是对地产的利好;

    2)销售数据是风险关注重点:1月因春节后置和滚存认购外签约量加大数据勿忧、2月因春节关注都会降低、3月基数较高是关注点,因此风险点应该是3月底四月初的时刻。

    综合来看,我们依旧坚定看好优质地产公司和板块的投资价值,依旧看好地产,首推龙头:保利地产、万科A、招商蛇口、金地集团,看好集中度提升速度远快于龙头(两倍以上)的二线品种:华夏幸福、新城控股、阳光城,前瞻关注拐点型资产:广宇发展、绿地控股、北京城建等。（天风证券）