房地产：在整体上向后市场迈进

    房地产行业在整体上向后市场迈进。随着中国宏观经济的转型升级,作为整体经济引擎的房地产行业将逐步回归本来属性,向居住品转变;同时,随着国家财税体制改革、房地产税立法、不动产统一登记平台建设等工作的推进,促进房地产行业稳定健康发展的机制将进一步完善。基于此,综合考虑房地产行业的发展现状,未来的增长速度及空间,我们判断该行业在整体上将向后市场迈进,过去的开发模式难以重现,新模式还需探索和培育。

    “限外令”政策的调整短期可以提升市场情绪,长期和整体上对行业的实质利好有限。目前,中国房地产市场具有明显的城市分化特征,一线及重点二线城市市场前景看好,三四线城市仍存在较大的去化压力。伴随着房地产市场的差异化发展,资金流向也将向一线及重点二点城市集中。在此背景下,“限外令”政策调整在短期内可能对整体市场产生提升情绪的作用,特别是对一线或重点二线城市的房地产市场带来利好,但受制于行业整体的发展态势,该政策产生实质性利好的可能性较小。因此,我们认为该调整更多的意义在于为房地产行业提供更为宽松的政策环境,提升消费者的心理预期及缓和外资流出。

    投资方向应当紧跟政策动向,选择行业整体转型背景下的结构性、区域性标的。中国整体经济将在较长时期经历转型升级,房地产行业在整体上也将向后市场发展。在此背景下,投资机会将更多的突出结构性、区域性等特征。因此,我们建议投资者重点关注:(1)受益于京津冀协同发展的标的;(2)受益于国企改革的标的;(3)受益于北京冬奥会等国际赛事的标的。比如:华夏幸福(600340)、招商地产(000024)、中体产业(600158)、等。

    风险提示:宏观经济继续下行,行业基本面恢复低于预期。（财富证券）