新城控股，亦危？

    标普全球评级8日宣布，将新城发展控股有限公司（简称“新城发展”）和新城控股集团股份有限公司（简称“新城控股”）的长期主体信用评级由“BB-”下调至“B+”。同时，将新城控股的未到期优先无抵押债券的长期债项评级由“B+”下调至“B”。

    标普表示，下调新城发展及其子公司新城控股的评级，原因在于该公司销售持续低迷将令其未来12个月的杠杆率和流动性缓冲承压。

    2023年前八个月，新城发展的合同销售总额同比下降36.3%至544亿元人民币。鉴于新城发展在中国三四线城市较为波动的房地产销售中有较高的敞口，标普将其2024年的销售额预估从之前的850亿-900亿元下修至800亿-850亿元。

    标普认为，新城发展将动用内部资源和获取新的贷款来偿还2024年到期的总计约70亿元人民币境内外债券。这些将到期债务分布于2024年全年，最大一笔4.5亿美元债券将于2024年12月到期。与2023年的约130亿元人民币债务刚兑相比，2024年的到期债务规模较小且较分散。

    此外，该公司公开市场债券的再融资渠道可能仍处于关闭状态，2024年70亿元人民币的到期债务大部分应会由经营性现金流偿还，包括商场租金收入，和新获取的银行贷款，特别是通过抵押未曾抵押的商场而获得的长期经营性物业贷。

    同时，新城发展的未抵押商场可持续提供融资支持，尽管支持空间在缩小。2023年上半年，新城发展通过抵押自有商场获得的经营性物业贷净增量约为60亿元人民币，2022全年新获取规模相当。截至2023年6月，其经营性物业贷和商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）总计分别约为210亿元和27亿元。

    截至2023年6月30日，新城发展旗下吾悦广场约有39家未抵押。据新城控股中期报告，截至2023年6月其投资性物业价值总计约1,170亿元，其中810亿元用于抵押贷款。剩余360亿元应会为偿债提供部分增量融资来源。标普估算，截至2023年6月该公司现有抵押物业获取的融资的贷款价值（LTV）比平均约为35%，而新发放贷款的贷款价值比可能接近50%。

    由于结转放缓，标普还预计未来两年新城发展的杠杆率将显著上升。今年上半年该公司的收入下降了约2%。标普预估2023年收入将减少17%-18%，2024和2025年将进一步下降5%-10%。即便新城发展的债务减少，2023-2025年其杠杆率（债务对EBITDA的比率）预计仍将攀升至5.9-6.9倍。