佳兆业：房企起死回生？

    导语：首家复牌的出险房企。

    佳兆业集团发布2021年年报和2022年半年报，并于3月10日9点起股票复牌。

    发布年报，是复牌的其中一个重要条件。

    2021年4月1日起，佳兆业因未能在规定期限内（3月31日）公布年报而停牌。同期因同样原因停牌的，还有世茂、奥园、融创、融信等一批内房上市公司。

    2021年全年及2022年上半年，佳兆业分别实现营业收入355.35亿元、134.31亿元，同比分别下降36.3%、55.3%；归母净利润分别为-127.27亿元、-77.58亿元。

    复牌的另一个重要条件，是要证明公司可持续经营。而根据其年报，2021年营收355亿，总资产2901亿。因此符合可持续经营的要求。

    佳兆业与其他出险房企一样，须解决的主要问题就是高企的债务。

    在中信系、长城资产、中国信达多方努力下，佳兆业风险化解取得了重大进展。

    佳兆业在官微指出，自2021年11月出险以来，集团以高度负责任的态度，积极自救，全力推进“保民生、保交付、保兑付、保品质”工作，陆续引入中信系、招商蛇口、长城资产、中国信达等央企和AMC，率先探索走出 “央企 +AMC+ 出险企业”等多条切实可行的纾困路径，相继盘活核心优质资产。2021-2022年两年间佳兆业集团累计交付超5.3万套房。

    央企+AMC集体纾困 

    佳兆业风险化解取得重大进展

    通过梳理发现，在佳兆业风险化解过程中，中信系成为其最大援军，而中国信达凭借对佳兆业烂尾地王盘活，探究了一套可快速复制的打法，而长城资产联手招商蛇口也对佳兆业优质资产进一步盘活。

    ▍中国信达纾困房企首单：成功盘活佳兆业烂尾地王

    2020年11月30日，南沙湾2020NJY-16地块经过62轮竞拍最终被佳兆业联合体拿下，成交价为 20.18亿元+12150平米的配建，扣除配建后，楼面价达到22700元/平米，创下历史最高纪录，该楼盘即“悦伴湾”项目。

    项目位于广州市南沙区南沙湾核心区域，地处粤港澳大湾区几何中心，交通便捷，项目体量逾10万平方米。项目周边教育资源优越，医疗、商业等配套齐全，商业价值可观。

    地王从诞生一年后，佳兆业理财爆雷，深陷债务危机，其在广州、深圳等多个项目停工烂尾，也包括悦伴湾。

    债务压顶之下，佳兆业加速处置资产，2021年年底，其将悦伴湾项目开发商广州市卓佳房地产开发有限公司全部股权卖给了平安信托。

    中国信达深圳分公司、深圳华建以及平安信托展开合作。以“内部协同（信达系债权重组及增量投入）+ 外部合作”模式对南沙“悦伴湾”项目进行盘活，即由信达深圳分公司折价收购项目债权，深圳华建提供增量资金借款，信达地产华南区域公司进场操盘代建，负责该项目开发、建设、销售、物业服务等全过程管理，收取操盘代建费。

    2022年年中，悦伴湾项目最终由信达系对项目封闭式管控。

    上述项目不仅是中国信达对出险房企进行救助的首个成功落地的项目，其也摸索出了一套“现金投资+债权+代建”模式。

    ▍长城资产：形成一套“AMC+国央企房企”的模式

    2022年4月，佳兆业与招商蛇口、长城资产在深圳签署战略合作协议，约定以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区的城市更新为基础，设立三方合作平台共同开发。

    同时，各方还约定推动存量商住开发、商业综合体，以及文旅、邮轮等层面的合作。目前各方跟进洽谈的是数个大湾区项目，按照协议，合作以“成熟一个、合作一个”为原则。8月，首个项目落地，招商蛇口接手“深圳龙岗区五和枢纽片区城更项目”，目前佳兆业与招商蛇口、长城资产的合作在顺利推进中。

    ▍中信系：接盘货值500亿 成为佳兆业最大的援军

    早在2015年佳兆业第一次出险，命悬一线的时候，中信就出资300亿，成为佳兆业最大的债权人。2021年底，佳兆业第二次出险后，在深圳市政府牵头下，中信系接盘了佳兆业四个项目，总货值超500亿，堪称佳兆业最大的援军。

    2022年6月，佳兆业将深圳东角头项目、金沙湾国际乐园项目的相应股权，转让到 " 中信系 " 公司名下。佳兆业航运红树湾也已更名为 " 中信城开 · 红树湾 "，并在 7 月入市。

    7月位于深圳福田的中信城开大厦项目挂牌亮相，该项目此前名为佳兆业金融科技中心。中信城开是中信集团的全资子公司，主要负责城市更新改造和开发运营。

    中信银行、佳兆业与中信城开三方以服务信托的模式进行的合作，在这个服务信托之中，中信银行实际仍然是以债权人身份存在；中信城开则是融资代建的角色，提供一定盘活资金，用于后续项目的建设和开发经营；而项目权益在中信银行和中信城开收回对应收益后最终仍归属于佳兆业所有。

    具体到项目的经营决策层面，中信城开则将作为主导一方，但佳兆业也有权参与部分决策。目前在对外的品牌输出上，均使用中信城开的招牌，中信城开的背书有利于恢复市场信心，这样便于后续的项目开发及销售。

    12月20日，佳兆业集团位于深圳大本营的最大体量项目——佳兆业城市广场项目全部解除“司法查封”，变为可销售的“期房待售”状态。

    在央企以及AMC的共同努力下，佳兆业旗下项目顺利施工、开盘以及销售，也为佳兆业赢得了极大的喘息机会。

    境外债务重组成为最大的麻烦

    对于佳兆业来说，境内暂无大碍，最大的麻烦还是境外债务重组，佳兆业超百亿的境外债务规模上仅次于恒大。

    2023年1月10日，佳兆业发布公告称，其与其财务顾问一直继续与其境外债权人（包括但不限于本公司发行的美元优先票据的持有人）进行具有建设性的对话。其亦正在评估佳兆业资本结构及流动性，以期在切实可行的情况下尽快与其所有境外债权人达成全面解决方案。

    这些信息透露出，佳兆业目前虽然有在与债权人洽谈，但并未有实质性进展。而事实上，佳兆业一直视为筹码的大湾区土地储备，也有不少已经易手，这也徒增了佳兆业债务重组的不确定性。

    但此前有富力、融创、龙光、华夏幸福境外债务整体展期的先例，加之其一直在重点支持的房企名单上，佳兆业也不是没有成功的可能性。

    我们看到，过去一年，房地产金融政策不断释放友好，地方的限制性政策也都在放松。对房企来说，融资端和销售端，这两条主要的资金来源，缺一不可；好在今年以来，销售出现了实质性回暖。出险房企的生命血条，在慢慢上升。