国务院出台政策支持云南桥头堡建设 9大概念股解析(9)

　　云南城投:业绩增长源于股权转让收益

　　云南城投 600239 房地产业

　　研究机构：天相投资 分析师：石磊 撰写日期：2011-10-25

　　2011年前三季度业绩概述:公司实现营业收入1.36亿元,同比下降39.57%;营业利润2.28亿元,同比增长252.14%;归属母公司所有者净利润1.7亿元,同比增长274.42%;基本每股收益0.21元/股。

　　业绩增长主要为股权转让收益贡献。公司前三季度收入下降的原因主要在于期内销售的主要为东川古铜旅游小镇项目、东骧神骏项目一期和大理河赕古道系列的武庙会及桃源居项目等尾盘,且受调控政策影响销售周期延长,而新项目无法达到财务确认收入条件,导致二级开发项目确认收入同比下降。报告期内公司净利润依然实现大幅增长的原因主要在于报告期内公司转让了旗下子公司天津云滨置业(100%股权)及陕西云投置业(34%股权)获得2.34亿元投资收益,该部分投资收益占到报告期公司净利润的138%。

　　资金压力仍未好转。截至2011年9月底公司账面现金为13.21亿元,小于短期负债加一年内到期的非流动性负债的32.20亿元的规模,且有息债务较年初有短期化的趋势,短期资金压力较大。经营性净现金流入为-10.35亿元,缺口同比有所减少,主要由于本期环湖东路一级开发投入减少所致。预收账款仅为1.75亿元,扣除预收账款后的真实负债率高达70.06%,高于行业平均水平。

　　积极拓展旅游地产项目。公司今年以来积极拓展旅游地产项目:1、5月份公司控股股东云南省城投将其旗下西双版纳避寒山庄项目中的商住部分开发机会优先让予公司,拟由公司开发的用地规模约为1045亩,项目可开发包括度假公寓、低密度住宅、商业街及其他旅游综合配套;2、公司于8月份参股云南华侨城(30%股权),云南华侨城目前主要正在开发云南华侨城阳宗海生态旅游小镇项目,拟打造成一个融会议、休闲、康体、旅游、度假为一体的高标准国际化休闲度假胜地。云南省旅游资源禀赋且拥有较高比例的外来人口,未来可继续关注公司在旅游地产方面的拓展情况。

　　关注环湖东路土地出让进展。公司开发完成并已经收储的环湖东路一期共4793亩土地于今年7月份开始陆续以拍卖形式出让。但从出让结果来看,2011年7月13日、18日及22日三批共25宗国有建设用地1623亩最后仅以底价成交了4宗,成交价约6.7亿元,其余土地大多由于竞买人数少于拍卖要求的7人而流拍,我们认为这和昆明土地市场的低迷以及出让土地的"商业性质"有关,公司目前正在就该事宜与昆明市政府等相关部门进行磋商,未来或许在土地价格或土地性质有所调整后再次出让。

　　盈利预测及投资评级:目前公司负责一级开发的环湖东路土地出让前景仍存在较大不确定性,主要问题在于:1、土地何时重新出让?2、能够卖出多少?3、成交价几何?因此我们暂不给予盈利预测,维持公司"中性"评级,但是环湖东路土地出让依然是公司最大看点,未来需要重点关注其出让进展。

　　风险提示:1、大盘系统性风险及房地产市场政策调控持续时间可能较长的风险。2、由于大环境因素以及昆明市当地土地规划调整因素,公司一级土地开发存在出让进度不达预期的风险。同样,公司二级开发项目存在销售情况不如预期的风险。3、城中村改造土地一级开发周期相对较长,投资较大。