房地产信托领衔8000亿市场 风险随市场规模同步增长(3)

　　服务对象：识别优质开发商和优质项目

　　目前房地产市场已进入“下半场”，平均利润率下滑，市场分化加剧。非银地产金融企业需要识别优质开发商和优质项目，进而为之提供服务，这是风险控制的根本。

　　资金筹措、获取优质项目以及运营开发能力，是优质开发商的三大核心竞争力。非银地产金融企业在挑选合作伙伴时，应着重判断开发商的后两点：能否持续精准地获得风险调整后的高回报项目，为项目利润奠定基础；能否打造好产品，优化成本，提高周转率，从而实现项目利润最大化。

　　以获取项目的时间为例，2005年至今最好的拿地时间在2008年底、2009年初，最差的时间在2007年下半年和2010年下半年。非银地产金融企业只有自己先理解这些时间节点，才可能判断开发商是否能把握时机。

　　比时间选择更为复杂的是城市选择和细分市场选择。中国仅地级以上城市就有289个，杭州(楼盘)和苏州(楼盘)在很多方面似乎有共性，但过去10年房地产市场回报却相差数倍。从细分市场来讲，新城和老城市场回报不同，刚需市场和改善型市场回报也各异。非银地产金融企业需要认清哪些城市和细分市场拥有更好的投资机会，才能识别开发商是否具备好的获取项目能力。

　　再比如说运营开发，效率最高的开发商可以在拿地后6-8个月开始销售，达到高周转。比周转率更复杂的是产品定位能力和打造能力，到底怎样的产品才能实现项目回报最优化。非银地产金融企业如果自己都不理解开发商的运营效率和产品开发能力，就谈不上识别其运营开发能力。

　　除了识别优质开发商外，非银地产金融企业还需要识别优质项目。

　　优质项目的标准因金融服务形式不同而异，但总体来看需满足两个条件。从项目回报角度，要有超过行业平均的风险调整后回报，这样可以保证开发商和金融服务企业在利润划分上留下足够的腾挪空间。从现金流角度，现金流风险能完全封闭在项目内。

　　识别优质项目的另一关键在于风险判断，特别是市场供求风险和开发风险。供求风险在一些细分市场已经显现，如众多二线城市的写字楼市场，部分三四线城市的住宅市场。很多从业人员第一次经历这样的市场态势，对其风险估计不足。

　　开发风险则既与开发商能力有关，也与产品难度有关。这其中包括开发商产品定位、成本管理和开发建设能力。非银地产金融企业不仅需对这些能力了然于胸，同时也要明白不同产品对开发能力的要求不同，比如商场和养老地产的产品线长而复杂，对开发商运营管理能力自然提出了与住宅完全不同的要求。