房地产信托领衔8000亿市场 风险随市场规模同步增长

　　如何应对楼市风险

　　房地产市场已经进入下半场，为开发商提供银行开发贷之外的债权融资和夹层融资、以房地产信托为主的非银地产服务企业，短期内可能遭遇调整和风险。在此背景下，优选服务对象、优化资金来源及确定细分市场，是制胜的三大利器。未来，随着房地产市场金融化的进一步加深，其发展空间仍值得期待。..林海滨/文

　　近来，东莞(楼盘)光耀地产等开发商屡被曝资金链断裂、开发商跑路，楼市下半场使得以房地产信托为主的非银地产金融机构也日益承压。信托业协会最新公布的数据显示，2014年一季度房地产信托新增规模1462 亿元，相比2013年一季度的1532 亿元，同比下降4.57%；相比2013年四季度的2097亿元，环比更是回落30.28%。

　　自2010年以来，为开发商提供银行开发贷之外的债权融资和夹层融资的非银行房地产金融服务市场(以下简称“非银地产金融市场”)发展迅速，体量从百亿级跨入近万亿级。主要参与者包括信托公司、基金子公司、券商资管、房地产私募基金、国有四大资产管理公司，以及银行的投行部门、理财部门。

　　房地产信托领衔8000亿元市场

　　尽管参与者和参与形式众多，但究其本质，根据所采取的不同法律架构，非银地产金融服务可以归纳为三类：信托、资管计划和有限合伙。最为普通投资者所熟悉的银行理财产品，其资金进入该市场也需要借由同样的三条“通道”。这其中，信托在2013年前一直是最主要的通道。

　　2013年，房地产信托新增6848亿元；基金子公司、券商资管大部分2013年才开始触及该业务，估计规模在百亿量级；房地产私募基金尽管多达约200家，但由于资源相对缺乏，业务规模估计也仅在百亿量级。三者叠加，非银地产金融全行业的市场规模约为8000亿元，占到2013年房地产自筹资金47425亿元的约17%(图1)。随着房地产市场金融化的进一步加深，直接融资在整个金融体系中的比重进一步提高，预计该市场规模仍将继续扩大。