房地产信托产品曝“接盘”新手法

　　房地产信托产品曝出“接盘”新手法，同一开发商为“掩人耳目”腾挪关联项目。记者昨日了解到，第三方研究机构指出开发商用发行新信托接盘旧信托的手法，最近出现同一开发商基于关联项目，在更换名目后发行房地产信托产品进行融资，相当于在不同项目间腾挪资金玩“花样翻新”，值得引起投资者注意。

　　据第三方研究机构普益财富统计，近期中融信托、天津信托、山东信托、华润信托、杭州工商信托、江苏国际信托、华宝信托、中诚信托等多家信托公司旗下均有房地产信托产品计划提前清盘。

　　“近期频频出现房地产信托产品提前清盘的现象，开发商归还信托的资金从何而来？这值得认真研究。”普益财富研究员范杰分析，首先目前房地产市场资金极度紧缺，房地产销售从去年下半年就一直清淡，一直持续到今年2月中下旬成交量才有一定反弹。但通常购房者使用按揭贷款，开发商实际回笼资金的时间应该在3月份之后。

　　因此，范杰表示近期提前清盘的房地产信托还款来源于销售款的可能性不大。另外，虽然今年的信贷政策较以前有所放宽，但由于目前市场担心房地产的系统性风险，所以银行贷款留给房地产信贷的额度并不大。所以，多家开发商使用新申请到的银行贷款来归还信托融资的可能性也很小。

　　“不过开发商可以用发行新信托接盘旧信托的手法。”范杰在仔细分析近期发行的房地产信托产品后指出，最近出现同一开发商基于关联项目，在更换名目后发行房地产信托产品进行融资，相当于在不同项目间腾挪资金玩“花样翻新”。

　　研究员范杰举例，中信信托的聚信汇金地产基金1号于近期开放，2号也于近期发行，其资金投向为星耀地产在天津的天嘉湖二期的项目公司。

　　范杰介绍，星耀地产的另一个楼盘项目星耀五洲曾一举成为天津地王，当时星耀地产依靠向华能贵诚信托融资获得开发资金，该项目曾经由华融信托的“华融-星耀项目集合资金信托计划”接盘，但目前项目现金流困难已经处于半停工状态。

　　普益信托的分析报告指出，星耀地产的星耀五洲项目拿地成本过高，中信信托在项目融资困难的时候介入，体现出重组星耀旗下项目的意图。虽然近期各地楼市又出现反弹的苗头，而中央通过各种渠道释放“房价远远没有回归到合理水平”的信号，所以目前房地产市场下跌空间依然巨大，未必已经到了房地产重组的良机。