高收益地产信托卷土重来

　　持续的调控使地产商资金链已极度紧崩，49家已发布年报的上市房企总负债达5789亿，平均负债率超过70%，创10年最高。作为募集资金的一种工具，房地产信托产品近期又卷土重来，并再举“高收益”大旗。不过，面对12%以上年收益率的诱惑时，投资者对信托的兑付风险不能不防。

　　现状

　　地产信托再举高收益大旗

　　杨小姐作为信托公司的老客户，经常能收到各类信托产品发行的短信或邮件。近来，她明显感觉到地产信托产品多了起来，而且收益率也在提高。

　　“针对市场对固定收益理财产品的旺盛需求，我们将推出多个优质房地产信托项目，年化收益率11-12%。”这是杨小姐昨日上午收到来自深圳一家信托公司发来的短信，短信还提示说，信托是由大开发商发行，采用土地质押、上市公司担保，全方位保障本金安全。

　　就在前一天上午，她收到另一家信托公司发的短信，称正在发行的一只地产信托产品，投资期限2年，投资门槛为100万元，固定年收益率为10%。

　　“前年我曾买过一个地产信托理财产品，年化收益率5%，去年地产信托年收益率曾高到9%，没想到今年的收益率又提高这么多。相比股票和基金的巨亏，这10%以上的年化收益率还是有吸引力的。”杨小姐说。

　　来自诺亚财富管理中心的统计显示，上周有4只地产信托产品发行，发行规模达14.90亿元，占当周信托发行规模的37%，环比大幅上升。

　　幕后

　　开发商借新钱还旧债

　　作为房地产企业融资的一个手段，地产信托发行一度非常火爆，仅2011年上半年新增信托资金就达2077.66亿元，地产信托俨然成为地产商们的影子银行。不过，去年下半年，随着房地产行业投资风险不断上升，监管层已要求各信托公司严控地产信托规模，控制发行速度，随后地产信托的发行规模也迅速下降。

　　一位分析人士称：“严格监管之下，地产信托近期卷土重来，且收益率不断攀升，只能说明房地产市场的资金面非常紧张。”

　　WIND的统计显示，已公布2011年年报的49家上市房地产公司，总负债额度达5789亿，同比上涨40%，负债率也明显上升，平均负债率超过70%，创出10年来最高，平均每股经营现金流量为-0.27元，其中27家公司呈经营现金净流出，保利地产、招商地产、金地集团，每股经营现金流为-1.12元、-1.60元、-0.81元。

　　“年报中也可以看出，房地产公司的库存压力很大，如果不能及时变现，企业资金链断裂的风险很大。在资金链面前，即便融资成本高昂，房地产商依旧会铤而走险。如果房地产商资金压力更加严峻的话，预计地产信托产品的收益率还会继续走高。”他说。

　　风险

　　应提防兑付风险

　　尽管地产信托收益率仍在攀升，但对打算要买地产信托的投资者来说，其暗藏的兑付风险不得不防。虽然很多信托有抵押、有担保，但按照规定，信托产品不得提供保底和保本承诺，一旦出现纠纷投资者很难维权。

　　一家国有银行的支行行长称，地产信托的兑付风险今年将比较大，据统计，2012年集合类房地产信托本息到期约2037亿元，再加上单一委托人认购的单一类房地产信托，共有约3062亿元本息到期，开发商的还款压力正面临巨大考验。

　　此前，已有很多城市的房价现拐点趋势，有的城市的地产项目甚至已开始7折销售。“对消费者来说，通常是买涨不买跌，房地产商即便打折销售，但销售速度将会大打折扣，一旦售楼款无法顺利回笼，势必影响到信托的到期支付，下半年或许有更多的地产企业出现信用违约，尤其是二三线小房产项目，其信托兑付难度将加大。”他说。