金九过半楼市成交放量 房价坚挺后市走向敏感(2)

坚挺：房价依然居高不下

目前，部分业主受成交放量的刺激心态开始发生变化。记者从中原地产获悉，随着成交量的反弹，业主对后市信心开始增强，挂牌价格下调比重下降，议价空间缩小，甚至出现小部分业主调高报价的情况。这从一组数据中可以看出端倪，根据中原地产二手房源挂牌价格环比变化情况统计显示，北京5月为-2 .60%、6月为-1.90%、7月为-1.40%、8月为-0.90%；上海5月为-1.20%、6月为-0 .90%、7月为-0 .70%、8月为0.20%。

张月告诉记者，近期楼市比较活跃，成交量上涨的同时局部区域出现了部分楼盘调高价格或二手房业主调高价格的现象。虽然迄今为止这些调高价格的楼盘几乎都无人问津，但是在未来成交继续增长的情况下，部分刚性需求可能因为恐慌程度加深而去购买这些调价楼盘，从而造成成交价格在当今相对高位的基础上继续回升，甚至达到调控前水平。

亚豪机构统计显示，截至18日，北京9月成交均价为19897元/平方米，尽管环比8月同期略降了4个百分点，但同比去年同期14002元/平方米的成交价格，上涨幅度超出了四成之多。

上述杭州房地产公司资深人士介绍说，虽然部分楼盘有一些让利活动但房价依旧坚挺。他认为，现在和2009年5、6月份情形相似，经过此前几个月的成交量攀升之后，库存被大量消耗，已手握大量回款的开发商会趁势提价，购房者也不得不被动地随行就市，随后房价强劲上涨。“即使9、10月份维持300套左右的日成交量，库存仍会被大量消耗，届时如果没有新的政策出台，房价会很快出现上涨态势。”

在他看来，开发商之所以有底气提价，除了手里有回款心里不慌之外，一个很重要的原因是现行调控并没有从根本上完全卡紧资金链。“虽然二套房贷等措施收紧了银行信贷流往房地产市场最便捷的通道，但银行信贷还是会通过其他渠道往房地产领域流。”再者长期看好的收益率，也使越来越多的投资客愿意重新返回楼市进行投资。“现在看来，无论是开发商还是投资客都对未来楼市持比较乐观的预期。”另外对于普通购房者来说，成交量的大幅回升和房价的居高不下，会因担心房价出现新一轮报复性反弹而入市。

走向：楼市调控步入关键敏感期

随着楼市博弈的继续，楼市调控也开始步入关键敏感期。对于后续调控，多数业内人士认为，调控效果尚未全面显现，如果房价依然居高不下，后续调控将会继续发力。不过也有观点认为，目前出台第二轮调控的可能性不大。

亚豪机构副总经理高姗接受《经济参考报》记者采访时说，尽管目前决策层一再强调不会放松楼市调控政策，但是在政策紧密执行期内成交量却还是出现了快速反弹，同时，4月调控以来各月成交价格起伏不定，9月前期尽管环比回落，但仍创下了调控之后的第二高度，且同比去年同期保持高幅度上扬之势。市场的种种表现，均显示出前期调控政策对市场的影响力与控制力正在逐步趋弱，目前楼市调控尚未实现预期效果，价格在跌宕中还在上行，成交却已提前回暖，投资型购房者卷土重来，在决策层企稳前提下，楼市的复苏有可能成为引发新一轮打压政策出台的信号。

高姗认为，具体政策可能包括进一步收紧购房信贷条件来限制需求、挤压开发商现金流迫使其低价出货、增加供地打击囤地加大市场供给等，如果决策层推出更加严厉政策，那么楼市反弹势头很难延续，成交量很可能二次探底，房地产市场终将由量降过渡到价跌，回归理性。

张月也认为，从目前市场的表现来看，此轮调控的目的还没有达到，再结合国内外经济发展的情况分析，预计此轮调控不会出现类似于2008年因为经济发展出现巨大变动而被迫松动的情况。因此，虽然具体调控持续时间无法估计，但是可以预计的是，只有在房地产市场价格长期平稳时，调控政策才有可能放松。