上海外环房价进4万元时代 一手二手同时回暖

地处上海外环之外的闵行星河湾楼盘，9月25日将迎来其一期开盘的日子，本报从该楼盘销售处获知，其最小户型250平方米，售价也要在1000万以上。如此，上海的外环之外，也出现了4万以上的房价。

支撑闵行星河湾开出如此高开盘价的基础，是上海楼市于8月末的反转。上海佑威房地产研究中心提供本报数据显示，在此前的一周（8月30日-9月5日），上海市商品住宅成交面积为24.2万平方米，环比前周大涨39%，继4月楼市新政后首次突破20万平米。

8月末，上海楼价出现戏剧性一幕，受中高端楼盘领涨带动，上海商品房住宅成交均价达22366元/平方米，环比前周进一步上涨5%。由是，上海已经呈现了连续三周价格上涨。

全国工商联房地产商会会长聂梅生告诉本报，不仅是上海，全国一线城市的成交量其实都在回暖。“我们正在统计100大城市的数据，呈现的情形环比7月份将增加很多。”

以征收土地和房屋交易为主的契税增长，亦反映出楼市冷暖实情。上海市财政局最新公布数据显示，尽管7月份同比出现下降，但上半年上海地区契税的同比增长仍达34%。

一手二手同时回暖

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟告诉本报记者，上周（8月30日-9月5日）上海新建商品住宅成交均价继续攀升，主要与单价3万元/平方米以上的中高端项目成交大幅回升有关，其比重从8月初的10%上升至目前的15%。

例如万科翡冷翠园，8月31日推出24栋，即刻成交12栋，另外还有2栋被预订，平均成交价格达74977元/平方米。

与此同时，刚性需求购房者的比例正在扩大，21世纪不动产公布，外省市人群也成为8月上海交易量回升的重要力量。从买家地域来源上看，8月外省市人群购房占比达45.29%；而上海本地购房者的交易套数占比为51.44%；另一部分则为外籍和港澳台人士。

“目前成交量上去，主要是由于一线城市一部分楼盘房价适当下降，以价换量，是政府和市场都愿意看到的结果，可以说是政府有形的手和市场无形的手综合推动的结局。而成交总体均价上升，是由于一部分高端的楼盘带动的结果。”聂梅生表示。

上海市政府对于即将到来的楼市“金九银十”，也并不是没有防备。9月2日，上海市房管局出台上海商品房预售管理“沪5条”，要求强化市场监管、严格商品房预售许可证管理等，维护房地产市场秩序。上海市房管局要求，新盘的预售面积不得低于3万平方米。

上海望源房地产董事长季宝红对本报表示，上海目前出台的预售管理“沪5条”对房地产市场目前的运作意义不大。“上海目前楼市成交量上去，是因为一批楼盘适当降价。”

但无论如何，上海的楼市已呈现反转之势头，而二手房市场的回暖态势更加明显。9月6日，21世纪不动产上海区域市场中心数据显示，8月，上海二手房共成交1.25万套，环比大幅增长58%，成交均价1.71万元，出现大幅反弹。

不过，同比2009年7月，成交量仍旧下降47%。与上海二手房市场多年来1.5万套的月度正常成交套数水平，今年8月的二手房市场成交量仍有一定差距。

带动土地市场

一旦楼市回暖，对于一级开放商地方政府而言，即意味着地市的新一轮热潮也即将到来。

9月1日，上海第56号土地公告中四幅地块完成出让，其中最受关注的松江新城广富林2-5住宅用地被合生房地产开发有限公司(下称合生)从9名竞争者手中抢得，地块成交总价12.46亿元，折合楼板价为16488元/平方米，溢价率高达131%。