高危处境下房地产信托应遵循市场化原则

　　5月关于房地产信托的消息又一次引发了业内的震动。尽管银监会高调澄清了并未叫停房地产信托,但市场上普遍认为,收紧房地产信托的意愿正逐渐加强。而面对房地产信托日益高涨的收益率和监管层的密切关注,房地产信托该何去何从?

　　今年以来,房地产信托的成立数量经历了1、2月的短暂回调之后,从3月开始回升。据不完全统计,今年前4个月共成立230款房地产信托产品,规模达629.58亿,同比分别增长91.66%和60.73%。在不断收紧的风声和监测下,5月前三周新成立的房地产信托产品又大幅度回落,截至5月29日,新成立房地产信托产品24款,成立规模仅为78.78亿元。以笔者的观察,总体来看,今年第一季度新增房地产信托融资规模为710.9亿元,相对于同期新增房地产贷款5095亿元,房地产信托融资并未像外界所传的那样已成房地产融资的主要来源。

　　但中国房地产信托的确蕴含着巨大风险。去年10月之前,房地产信托最低年化收益率在5.50%到6.00%之间,10月后达到6.60%。据不完全统计,今年1至4月房地产信托的平均年收益率高达9.6%,相对去年房地产信托的平均年收益率,增长了7.62%,而信托产品的最高预期收益率从11%一路涨至15%,个别房地产信托计划甚至以最高超过20%的收益率来吸引投资者。房地产信托产品的运行成功主要寄托于相关地产项目的如期开工和完工,并完成销售,如果因政策性因素或财务等原因导致其中任何一个环节出了问题,都将极大地威胁房地产信托产品的安全,还可能给信托业发展带来无法挽回的损失。

　　面对日益严峻的通胀,信托收益和信托成本也持续走高,房地产开发商通过信托计划融资的成本一般均在15%以上,高者甚至达25%至30%,这一成本水平对房价涨幅受限的房地产来说,无疑带来了沉重的财务压力,肯定会对房地产信托的兑付产生影响。另外,由于银行融资成本低于信托,因此符合要求的房企大都选择在银行贷款,只有不合标准的房企才会转向融资成本更高的信托市场。这些房产公司往往会开出高额的收益率,吸引信托公司与之合作。但这些房地产企业所能承受的融资成本其实很有限,一旦资金链断裂,信托公司将面临产品到期无法兑付的流动性风险,继而可能引发信托公司利益严重受损或者破产的可能,甚至有可能会引发信托业的系统性风险。

　　目前,房地产信托已成信托公司业务和收入的主要来源,但房地产市场的风险已对房地产信托业务形成了巨大压力,一旦遭遇风险,将使整个信托行业“伤筋动骨”。5月17日的一条房地产信托将被叫停的传言,导致经纬纺机(000666)的股价在次日暴跌9%,而经纬纺机就是中融信托的控股股东。这再清楚不过地表明信托行业已逐步被房地产信托“束缚”住了,而这种“束缚”所产生的风险,远远超过房地产风险对商业银行的影响。因此,证监会运用房地产信托业务风险监测表全方位监测房地产信托项目,既是为了监测房地产信托的融资数量,也是为了防止房地产信托发展过快而带来的风险积累。显然,后一个目的更为重要。

　　笔者认为,金融工具如果用得不当,会带来莫测风险。但工具如何用毕竟是技术问题,可以通过实践摸索改进,不是通过禁止能解决的。禁止只是把金融供给停止了,但需求却不会因此消失。在现阶段严厉调控房地产的大背景下,房地产信托作为建设多层次房地产融资市场的要求,具有存在的合理性。如果相关部门强行叫停房地产信托,那么部分房地产商的资金链就有断裂的可能,部分信托企业就有可能面临兑付风险,而房地产行业也有可能会“硬着陆”。

　　因此,现实的选择或许是,以基于风险性和收益性判断的市场化原则为测定房地产信托业务以及业务规模的大小的唯一依据。面对风险不断加剧的环境,一方面,信托公司要大力提高自身的信托财产管理能力和风险控制能力。对于处在存续期内的房地产信托产品必须进行严格的项目审查、风险评估和运行监测,以最大限度地防范和控制风险;另一方面,在设立新房地产信托产品时,应真实、全面地披露房地产投资领域的相关信息,对项目可能存在的市场风险、政策风险、经营风险以及各种不可预见的风险,应充分揭示,按照投资者市场化的判断和选择设计产品,必要时可规定融资类房地产信托的总规模上限,以此力争使风险损失最小化和风险收益最大化。