楼市调控下量价博弈 房价为何还没大跌(3)

我们不能和发达国家相比。像瑞士一家人拥有六七套房子的情况多得是，人家是几代人的财富积累；而中国到了八九十年代才开始第一代人财富积累的过程，所以到了第二代，才开始购置房屋，积累财富。我国房地产周期和社会变迁、人口结构和城市化过程都有关系。从这个角度看，我觉得中国房地产的上升周期还没有结束，改变它的力量不是政府从需求层面做工作，而是从供给角度，如加强公租房建设，可能在一定程度上会缓和上涨趋势。

陶冬：各国都有自己的国情，在这个问题上面很难进行跨国的比较。人们常说德国等发达国家，多数年轻人都是租房，但是在中国，少了一套房子，人们心里就没有安全感。中国父母对于子女的呵护，以及中国超高的储蓄率，都带来了中国居民在住房消费上的特殊偏好。尽管人口结构的变迁、独生子女购房、人口迁移和城镇化带来了极大的刚性需求，并将长期存在，但这并不能够抵消房地产市场自身的周期性变化。随着商品房的库存量增大、银行信贷的收紧，房地产的周期性价格波动不可避免。

供需逆转后的调控方向

《21世纪》：据有关预测，今年新增商品房供应主要集中在下半年，到时供求失衡的局面是否会发生根本转变？房市下一步该如何调控？

陈超：和2005、2008年那两轮调控相比，开发商的资金链、现金流和土地资源都没有那么紧张。金融危机之后，开发商拿了很多地和资金，因此没有紧迫到非要通过大幅降价来销售房子的地步。其次，去年大部分新开工项目集中在下半年，所以，很多新房进入市场也应该是在今年四季度或明年。因此，调控初期，开发商的态度应该是观望，到今年四季度至明年二季度，整个房地产的供应量将持续上升。数据表明，房地产库存正在逐步上升，四季度或明年可能略微出现供过于求。因此，目前的时点还不是真正的拐点，我们暂时看不到房价大幅下降，或资金链断裂引起的抛售。

库存上升将是一个持续的趋势，这个过程会否被打破，取决于几个因素：首先，在需求层面，我们的信贷政策紧缩力度包括二套房、三套房政策、首付比例等是否依然那么强。若一直持续严厉的政策，明年供过于求的矛盾就可能更加突出。接下来几个月，老百姓在观望，如果房价微跌，开发商通过各种优惠、营销手段，就能把成交量释放出来。若成交量不断放大，价格略微温和上涨或持平，市场观望的情绪就会转变为实质性购买。

对房地产的调控政策，到了四季度或明年，就应该考虑适当放松；否则，房地产投资增速大幅下滑，对经济的负面影响是很大的。明年经济不确定性很强，工业增加值指标下滑速度非常快，美国也存在着二次下滑的风险。目前的政策，若只是为了抑制过快上涨，基本上已有了较为显著的效果。只要保持这种力度，到明年供过于求的拐点到来时，市场的供求矛盾就会发生自然转换，那时即使不出台更严厉的政策，价格也不会涨得非常猛了。

陶冬：一般人们认为今年的金九银十是开发商的一个难关。虽然开发商去年卖了很多房，但同时也拿了更多的地。尽管前一段时间房市成交量下跌，房价不动，但同时建房的速度在加快，这和开发商们去年下半年大量拿地有着密切的关系。所以目前他们的资金状况并没有那么乐观，而调控政策令开发商资金越收越紧，银行贷款几乎全部断掉，进入A股市场融资能力也基本丧失，通过信托等其他渠道融资也遭到了严令禁止。如果接下来“金九银十”不能带来大量的售楼收益的话，开发商将会陷入一种烧钱状态，现金流就会出现问题。但在开发商和调控政策陷入焦灼之际，另一股力量突然冲了进来，这就是买房人，很多人在等了几个月之后，刚性需求按捺不住，开始进入市场。