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但是，如果政府许诺的560万套保障性住房消费者看不见，或者拿不到，他们会认为再等下去没有希望，就会重新找市场。这样酝酿的反弹力量是巨大的。截至8月份保障性住房才完成40%多，情况不容乐观。房子不是一天能建起来的，随着天气转冷，施工的进度将受到很多不确定因素的影响，完成起来会更加困难。
陈超：保障性住房上半年的完成率还不是那么乐观，部分城市做得好些，大部分差距还比较大。原因主要是几个方面：首先，年初定的580万套的目标和实际情况不见得完全一致。当时订目标时，各地方政府不清楚上报目的，一些地方甚至误认为国家有补贴政策，一定程度上存在夸大或多报的动机。我们到一些地方调研，也注意到需要保障性住房的中低收入家庭实际上可能并没有那么多。因此，住建部定的目标有可能高于实际投资规模。
其次，今年政府的土地出让金显著下降，投融资平台又被管住了，地方政府的资金来源本来就很紧张，怎么可能有财力和足够的动力投资保障性住房呢？
我们应该意识到，在保障性住房中，今后主力军应该是公租房，它解决的是夹心层，即刚工作的人、中低收入家庭或进城时间很长的农民工的住房问题。很多地方对此有不同形式的创新，如天津最近准备采用REITS即房地产信托基金来建设保障性住房，政府给予一定的补贴，让公积金、保险资金等更多的资金来参与这个市场，这是很好的探索；重庆这方面也做得更好，他们成立了公租房管理中心。而且，在制度设计上，做了许多探索。传统意义上公租房不能卖，但他们设计了退出机制，5-10年之后可以卖，以回收资金进行再投资建设。而且，在选址上，一般都靠近地铁，特别方便。此外，公租房也有退出机制，你一旦买得起房就要搬出去。此外，从国际经验看，很多大城市如东京、伦敦、纽约，租赁房市场占了60%以上，居主导地位。因此，公租房更代表保障性住房的发展方向。
刚性需求年轻化
《21世纪》：来自地产中介的报告显示，北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，比发达国家要快一代人的时间。哪些因素导致了这一现象的发生？购房者年轻化对于给房地产业和调控政策的启示是什么？
任志强：我们的购房者年龄太小了，美国平均是31岁，印度和日本平均40多岁，也就是说年轻人最少有十年工作积累才会买房。香港的法律规定，个人工作期限少于七年，连申请政府公租房的资格都没有。中国购房年龄偏低的首要原因是“富二代”，这个富二代不单指民营企业家的富二代，一些政府公务员、干部，由于过去有福利分房，也产生了财富的积累，可以给子女买房。从文化上说，中国人的继承概念比较强烈，上一代对下一代的财富支持非常大。同为东亚国家的日本、韩国，年轻人靠父母的情况都比较普遍，而在美国，子女满18岁就自立了，上大学的助学贷款、买房的住房贷款，都靠自己。这是东方文化和西方文化的差别。
从市场的角度来看，大部分发达国家，都有占房屋总量20%-30%的租赁住房市场，而我国这方面还有缺失。我们要发展到20-30%有流动性的房屋租赁市场才行。这个市场就像蓄水池一样，为年轻人提供过渡，让刚毕业的、还没有多少积蓄的年轻人暂时居住，待到条件好转时再自己买房，这样平均购房年龄就会延长到30岁-35岁。
陈超：中国确实存在这个现象，几代人供一套房子。我觉得80后这代人和70年代出生的人不太一样：80后的人的父母，整体收入水平比70年代孩子的父母高很多；而且70年代很多人都是多子女家庭，父母不可能每个家庭都支持，80后则多是独生子女，几家人一起支持也很正常。这确实和整个中国社会的变迁、不同代际年轻人的生活习惯有关。
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