楼市调控下量价博弈 房价为何还没大跌

数据显示，8月下旬开始，全国房地产市场出现了成交量回暖的迹象。传统的“金九银十”已至，按照住宅的项目施工周期，未来半年将迎来住宅供应的高潮，而按捺不住的刚性需求也开始释放。在供需结构的转变中，房市的成交量和价格将会呈现怎样的走向？本轮房市调控的目标是否已经达到？为求解房市走向的相关问题，本期本报邀请了华远集团总裁任志强、四十人论坛成员、工银瑞信基金首席经济学家陈超，瑞士信贷董事总经理陶冬进行讨论，是为21世纪北京圆桌第268期。

房价为什么没有大跌？

《21世纪》：如何评价房市调控的效果？新政实施后四个半月的时间，房价并未大幅下挫。背后的原因有哪些？

任志强：国十条的目标是遏制房价过快上涨，维持房地产市场的稳定，而并不是为了让房价下跌。现在房价环比上涨为零，实际房价就是跌的。因为我们在衡量GDP增长和利率的时候，要扣除CPI的增长因素。目前7月的CPI是3.3%,那么房价就实际下降了3%左右。

银行的压力测试也不应该解读成为房价下跌做准备。中国和西方发达国家的银行不同，美国银行要做压力测试，是因为有“再贷款”。再贷款是什么？举例来说，房价是1000元的时候，银行给房主800元贷款，当房价涨到2000元时，贷款人就可能再拿到1000元的贷款，这就是再贷款。在有大量再贷款的国家，房子降价对经济产生的影响是巨大的。当房子涨到2000时，每个人可能贷了1800，如果房价下降20%，房价变成1600。贷款是1800，房子值1600，形成了负资产，这样贷款就不值得还了，索性让银行收走，贷款人还赚了200。所以发达国家的房价下跌个20-30%，银行就承受不了了，而我们没有这方面的风险。

现在的利率水平很低，对于开发商和消费者来讲，低利率就意味着资金价格便宜。如果按照利率成本来算，现在利率只相当于过去的一半，开发商可以多一倍时间的来进行开发，原来一年的成本现在可以摊到两年。从购房者的角度也是一样，2007年买房子的时候是高利率，现在是低利率，现在首套房的购房利率水平是当时的0.7倍，相差30%。所以现在首套房销售，并没有受到多大的影响。

陶冬：新政出台还不到五个月，价格还不能这么快发生逆转，现在市场表现为量跌价不跌。在经过一轮牛市之后，多数卖房人和开发商在资金方面比较充裕，所以在调控初期卖方的观望者占多数。而买房人在房价没有跌到心理预期时，也拒绝入市。这种价格上的焦灼是在房地产调整时经常出现的情况。

除此之外，还有其他的因素在起作用。一是超大规模的流动性。宽松的货币环境和低利率，加上通货膨胀预期不断增强，使得不少的资金从银行搬家，流向了房地产市场。二是政府在进行房地产实行调控时面临两难，既要适当抑制房价，同时也不希望房价大跌。三是经验因素。中国的房价连升了六七年，而且中间经历了2005年和2008年两次调整，这两次调整力度都不小，但结果房价都在上升。这更坚定了卖房人认为房价只升不跌的心态，使得目前商品房的供应仍有相当大的价格刚性。四是中国整个人口结构的变迁。80后开始进入就业结婚的高峰期，这一代独生子女依靠父母的资金支持，形成的实际购买力要比国外的同龄人高出很多，也助长了刚性需求，支撑了房价。

保障性住房与供需结构

《21世纪》：为确保保障性住房建设目标的完成，今年5月19日，住建部牵头与各地方政府签订了保障性住房目标责任书。今年保障性住房的开工率增长将对房市的供需和价格产生怎样的影响？

任志强：这次调控，一定要有大量的保障性住房供应市场，分流一部分需求压力，接下来即使房价反弹的话，也没有那么高的冲劲了，反弹力量会得到控制。从现在来看，比较好的地区完成保障性住房投资的40%，北京大概是完成42%，但是已经8月份了，如果到年底前能加速，可能到年底会完成，如果不加速的话就完不成。几个核心城市估计问题不大，这些地方政府财政比较宽裕，少修一条路的钱就够用了。但有的地方没有钱，根本就完不成。保障性住房和商品房的比例基本上是1：1，如果保障性住房完不成，就挤到商品房这边，那边如果完成，就会起码分流20-30%的商品房购买人群。