楼市经历过三次造富运动 这第四次却很不一样

　　原标题：楼市经历过的三次造富运动，这第四次却很不一样

　　来源：真叫卢俊

　　毫无疑问，房子如今已经成为一个家庭重要的资产组成部分，不论如何我们都没办法忽视他的存在。

　　如今很多朋友私下聊天，潜意识都会聊：你有几套房啊，你这么有钱啊，怎么买房赚钱的啊

　　其实每个人的买房过程都是一个故事，但是我们把这些故事投射到到处的时代轨迹里，就是一段历史。我们把时间轴拉长，你似乎也能总结出一些规律。

　　房地产发展至今高峰期也差不多20年了，这20年的时间里，不同的时间段楼市总是能助推一群人因为房产资产增值，过了这段时间后这个阀门又会关闭，红利从而转移到下一类客群，周而复始反复循环。

　　今天试着和大家聊聊这个话题

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　　最开始的时候，大家记忆中最热衷买房的群体就是温州人了吧，我记得我刚入行的时候，总有一些人和我聊着售楼处在半夜突然出现一个温州人然后买下自己半栋房子的故事

　　温州人成为了神秘但又阔绰的购房客，全国各地到处扫货。甚至出现了但凡一些项目想要卖给投资客，脑子里第一反应就是卖给温州人，推荐会的一个站点永远会有温州这个城市

　　很多人会试着去分析温州人为什么这么大胆以及为什么热衷买房，总结了很多道理，但是在我这个层面，我作为一个浙江人，询问了一些温州朋友，当年他们购房的核心诉求并不是想要买房，更加重要的是他们觉得钱只有花出去才有意义

　　浙江特别温州这个群体为什么能发财，这应该是最愿意花钱的群体了，不论是做生意还是做投资，深谙只有把钱花出去才能赚的更多。

　　这也是为什么在温州民间借贷这么发达，一边是有人愿意借，另一边是有人借来投资下去真的能赚回来。所以这也导致了后面很多人看到了大家集资给一个人，让他出去买房。

　　大家对买的房子什么样的在哪里不那么在意，第一是对那个人的信任，第二还是觉得钱只有花出去才有未来

　　这是温州人最大的标签，也是他们领先很多人发财的最关键要素，特别是在一个快速发展的时代里，砸钱确实可以带来成倍的回报

　　也正是因为这样的魄力，在2000年的前后创造了大量的温州民间富人。购房对于他们来说只是一个分支，当标的高到一定程度又没有很好的投资方向的时候，买房成为了他们的一个选择

　　在这样的一来一去中，当然也孵化了一些楼市大咖，但是凭心而论其实对市场啊周期啊产品之类的判断，温州人是比较弱的，所以在后期的卖房过程中吃了大亏

　　温州人是对政策比较敏感的，所以当他们发现买房买多了贷款越来越少了，而突然发现酒店式公寓办公楼的贷款恒定不变，所以在2008年之后很多温州人选择投资办公楼，这也直接导致大量现金流套在里面出不来

　　再加上后续的楼市政策越来越紧凑，时刻政策的变化让他们很不适应，本来不需要上心的东西现在变得时刻紧绷，所以魄力也没有以前那么大了

　　再加上这个环境变化，生意经中再也没有一夜暴富的场景，楼市里的投资客中，温州人这个标签也就越来越少了

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　　伴随着温州人的褪去，马上又有后继者跟上，接下来的获利者并非某个地域，而是广义人群中某一小撮的精明的计算者

　　因为突然有人发现，买房可以贷款这件事，有很多东西可以计算，比如一百万的房子，我们只要30万就可以获得，而持有2年的时间，我总共付出35万，但是房价突然就到了130万，看上去是房价从100万涨到130万，但是对于我来说，我其实是花了35万两年时间变成了65万。

　　贷款瞬间变成了杠杆。而且精明的他们发现，买房没有限制，贷款也没有限制，也就是说一套是35万变成65万，五套就是175万变成325万。

　　这样的空手套白狼瞬间让这样的游戏变得非常刺激。一个城市总有一小撮人玩着这样的数字游戏，或部落或组织这样线下聚合着。

　　特殊的信贷模式给到他们极大的勇气，所以利用信用卡来回套现拆东墙补西墙的各种套路也成为了专业的打法在各处流传

　　这种模式在他们手里几乎没有失手的。但是你说是因为他们都是大神么，其实并不是，那也是那个特殊的时代决定的，因为当时的市场处于鼓励购房的阶段，所以房贷利率较低，所以对于他们来说持有成本并不高，哪怕短期没办法套现再咬咬牙抗一阵子也没问题

　　但是好巧不好的是，抗一阵子往往换来的结果就是房价又莫名其妙涨价了，所以各种神化故事又开始蔓延了

　　这就是房地产特殊的地方，本来是销售滞缓的存量负载，但是你憋一段时间负债就成为了资产。这就是房地产特殊的地方，往上创造了很多房企黑马，往下创造了楼市投资大神

　　当然这种模式的不可持续很快就在如今的楼市环境中出现了，伴随着持有成本的越来越高以及房贷门槛越来越高，这样的组织开始更多下沉到了三四线去淘宝

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　　当然，这一类制度杠杆类投资客并没有完全在行业里消失，只是变得更加低调或者散落在不同的城市。而在这个时间的推移过程中，又一类买房客开始大胆了，这类人挺有趣，是地产从业者，时间出现在2008年之后

　　经历过2008年-2009年的地产人，如今回忆起当时的楼市应该现在还是会唏嘘不已，2008年市场的绝望是所有人都记忆深刻的。我依然记得当时我们每天开会，不论什么项目都是一个主题：如何体面的降价

　　在那样的大势下，除了降价，你在这个市场里没有任何办法。

　　但是转眼到了2009年，大家都知道来了四万亿，但是当时大家对这四万亿也没有概念，都觉得这钱又不是给到购房者，和我们到底有什么关系

　　但是后面的现象大家都知道，就是楼市突然火爆了，我依然记得一个操盘手对我说的话：我在售楼处里什么都没做，就眼睁睁看着来人越来越多越来越多，真的中了邪了

　　这一轮的逆势反弹不仅带来了成交量的提升，也直接带来了房价的上涨

　　但是这一轮和地产人自己的财富什么关系呢

　　其实也挺有趣，在2008年市场不好的时候，后面房子卖不掉怎么办，公司想了一个办法，就是公司内部员工折扣购买；还卖不掉怎么办，上下游供应商折扣购买；再卖不掉怎么办，工程款抵房。

　　所以在这一年很多存量房子都流向地产人自己手上，还是以极低的价格。那时候印象特别深，几个公司里的人聊天，都是说我买了公司的哪个哪个房子。但是当时大家没有那么开心，因为也不算特别的心甘情愿

　　而2009年这么一轮起来之后，当年愁眉苦脸的地产人突然乐开了花了，什么加班熬夜通宵不加工资啊，各种毛病瞬间消失，因为猛然发现自己成了有钱的主了

　　所以在一边不知道楼市发生了什么一边房子就涨价的两头信息的刺激下，直接助推了行业内大量的地产人靠天吃饭的习惯，也就是从这个时间点开始地产从业者能力的泡沫开始浮现，走穴吹牛的人多了

　　但是在那个时代里，不妨碍他们成为最爱买房的人，也不妨碍他们的个人财富快速增值。后面几年不少地产人仗着自己信息不对称以及从业者的人脉网淘到了不少房子，最典型的上海案例就是两年前的长风国浩这个项目

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　　楼市距离我们最近最后一轮的创富梦，来自2015年-2017年左右。这一轮的对象不是某一类人，而是一个城市的所有人

　　我想只要是在上海的朋友一定感受过2015年的上海，杭州的朋友一定感受过2017年的杭州。那一轮楼市的起伏，是让我们肉眼可见的看到自己的房子在一天天的增值

　　伴随着过去十几年楼市的普及，基本上一二线城市绝大部分用户都成为了有房一族，房产已经成为他们家庭资产的重要组成部分。

　　而2015年突然的上海楼市起势让所有在上海居住者感受到了房产的力量，而这样的趋势很大程度让也让不少的普通百姓有了额外的自信，这个自信就是原来发财这么简单，以及我也可以闭着眼睛买房

　　这样的道理不论对错，但是真真实实在上海普通用户身上发生着，所以在2016年出现了上海人出去买重庆的现象，几乎都是一车一车的去，上海人买重庆道理也很简单，就是觉得重庆会是下一个上海，我只要买在重庆，那么未来我可以再感受一次上海2015年楼市的场景

　　而后面的杭州差不多也在经历同样的故事，2017年的杭州一个城市的逆势崛起，然后2018年就有一大波杭州人有着庞大的勇气去重仓贵州

　　在这两三年的时间里，除了上海、杭州，我们还可以看到北京、郑州、苏州等城市开始涌出购买力，去各自认为自己的下一个城市买一套房子，这样的逻辑变得越来越普遍

　　之所以会有这样的逻辑，是因为用户普遍把房产当成自己最大的资产组成部分以及自己强烈的想要资产增值和财务自由的决心，所以在这一浪又一浪的倾斜下，我们见证这熟悉的楼市狂欢

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　　楼市不长不短的20年，我见证了一波又一波的创富者，他们因为各种机缘巧合各种起承转合，变成了那个时代的房产财富的拥有者，同样我们也同时看到了他们在拥有房产的同时，各种不安的心

　　我们看着窗口期打开，也看着窗口期关闭，同时看着一些人开心，看着一些人哀声叹气。几乎每一人群站在楼市的C位的时候，都会有着无比的自信，自信觉得自己获得了开启财富的密码

　　但是我们回望历史，毫无疑问当下的他们，仅仅是因为踩到了时代的红利而已

　　在时代面前，个人的能力远没有那么重要，甚至可以说微不足道。这就是房地产有趣的地方，也是这个行业让人魅惑的地方。这也是为什么我让不少购房者戒骄戒傲的原因，因为我们在时代面前不堪一击

　　不论是温州客还是投资神，他们大多现金流紧张也大多局促不安，不论是地产人还是高位购房者，如今也变得越来越淡定

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　　有人会问，第四次还会来么，以及到底会降临在谁的头上

　　我当然不会预测这样的话题，但是我却习惯在历史中找寻答案，楼市发展这么多年，真的的得利者是谁呢

　　站在现在这个时间点往回看，更多的人羡慕的应该是或许应该是在2000-2005年的时候，买过几套房子，为了自住为了生活，然后一直拿到现在。

　　这一群人大多为70后80后，买房，但不沉迷房产，核心的精力依然投入到自己的事业当中。事业的回报坚定了他们奋斗的决心，而资产的增加又让他们愿意继续持有房产

　　这些人才是真正的财富持有者，从未被地产绑架，但确是这个行当里的最大获利者

　　其实任何一个行当都是一样，技巧派永远抵不过坚定派，未来的楼市红利不多，但是仅有的应该会留给长线持有者

　　相信时间的力量，我想应该没有人会比购房者更了解这句话的含义了，未来时间依然有力量，但是更多的是加持那些真正持有房产的人

　　这也是一直我坚定的观点，房产很重，但房产一定不是家庭资产的全部，你要比房子更值钱，或者起码你可以驾驭你的房产，因为只有这样，在楼市伪红利面前不被收割，在真红利面前能够拿得出现金流，

　　未来的楼市，越来越好是一定的，越来越慢也是肯定的，而内部激活的机会似乎很多人也都看的明白，但是我们是否愿意这样去选择以及同样的坚定，确实一个值得思考的问题

　　一切的一切，都是这个时代给的