万亿存款消失 房价死扛是真正推手

　　来源：杠杆游戏 撰文：张银银

　　今天杠杆游戏看到一条新闻，被吓着。万亿存款“消失”。

　　其实真相并非如此夸张。

　　今年前11个月，居民储蓄较去年同期，少增超7000亿元。今年1-11月，居民储蓄新增3.82万亿元，而去年同期新增4.54万亿元。而银行业界人士则普遍认为，居民存款今年少增的额度，起码万亿起。

　　媒体在报道这则新闻时，措辞嘛，有点惊悚。

　　不过，报道提出的思考很有意思。按说居民存款增长乏力，主要就是因为房子涨太快，接着严厉调控、提高首付，消耗了刚需一族的储蓄。所以就没更多的钱存下了。

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　　万亿居民存款“消失”原因其实很复杂

　　但问题是，假如我们认为房价高，调控也严厉。按说手握多套房产的人、炒房一族，有可能高位套现。事实也是如此。如果他们套现了，账户里应该增加不少钱吧。

　　现实其实更复杂。部分人确实套现（部分钱继续投资或转移），而还有一部分人入场晚，限售导致流动性和价格都被锁定。

　　同时，从开发商情绪到购房者，大部分人实际已经不再对调控抱有太多信任。唯一的信心是，房价永不跌，就算跌也是小跌然后大涨。目前依旧多空对战、僵持阶段。

　　一些资金被锁定，一些人主动不愿意套现。自然，这部分钱没有转化成居民存款。

　　上述因素外，记者调查还发现，今年以来居民储蓄存款大幅减增，还和股市吸引分流储蓄、理财化趋势加剧有关。

　　而这又反映出，房价虽然依旧高，但相对上涨步伐慢了下来，最近不是有很多新闻说，北京部分二手房价每平跌至6万元，燕郊房价几乎腰斩。大部分城市当然没这么夸张，否则刚需已经敲锣打鼓了。

　　不过，尽管有些城市房价还坚挺，但和此前的势如破竹比，总是感觉到了北京的一些凉意。既然炒房暂时不被鼓励，我们又要建资本强国。那么，股市分流一些居民储蓄理所当然。

　　同时，各类理财收益受实际市场利率走高影响，收益也比银行存款强太多。从表内到表外，难免。

　　资金就是这样，那里利润更高、赚钱更快，马上就有钱扑过去。

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　　居民存款为什么会被房子洗劫，被股市、理财吸引？房价为什么还死扛？因为利率低，迟迟不加息！

　　Ok，分析完上述原因后，杠杆游戏当然还不满足。我想提出的追问的是，为什么居民存款一方面被楼市消耗、股市、理财吸引过去不少，另一方面却没有享受到太多房价增值带来储蓄增长？

　　原因是迟迟不加息。

　　本轮房价上涨周期，有两件事是推动因素：调控放松、连续降准降息。于是2015下半年开始，房价开始启动，直到今天火也不能说完全熄灭。

　　降准降息后，购房者觉得买房负担暂时轻松了，开发商觉得资金面好过一些，地方政府也感觉到债务压力小一些。暂时确实如此，这就是预算软约束。大家都喜欢宽松，想要不负责任。

　　但是抱歉，在宽松、低息周期里。普通个体玩不过机构和手握资源的人。很快，房价大涨，春江水暖鸭先知的自热不是大部分刚需，而是有能力、有资金、有意识炒房者。

　　因为他们，因为宽松的货币、低息，低风险高杠杆，房地产很快成为财富收割机。

　　刚需辛辛苦苦赚的钱被首付掠走，甚至还要借。

　　而今，当内外环境不允许继续炒房，高房价威胁到经济社会安全时，调控加码、房地产流动性被锁定。这个时候，刚需的钱已经被收割一次。剩下还有的那么点钱，怎么配置资产？只剩下股票和理财。

　　因为低利率，银行存款毫无吸引力，普通人投资选择更少。股市恰好又迎来一点春风，非标、非非标制造的各类表外，稍微比银行储蓄强，白领投资标的也小，也只能玩这个。

　　这个说法很多人可能不赞同。实际上，今天我们的利率放到最近二三十年里是不算高的。即便和前几年比，基准利率也低不少。

　　也正因为目前实际市场利率，放在历史长河里不算很高，开发商也好，其他主要利益方也罢，也都还敢扛房价。我不跌你怎么样，反正这个利息我还勉强可以承受。

　　对了，不就是因为前两年持续降息降准，才搞起这轮房价的嘛。不要健忘。

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　　加息才能真正打击投机，保护刚需

　　不否认，从各方资金需求看，似乎2018年利率不仅不应该上浮，反倒应该下行。

　　是呀，开发商欠了那么多钱，搞了那么多地王，欠债要还；地方政府借着PPP、平台国企公司债务实际继续扩张；其他国有企业，杠杆率从来都是最高一族。

　　这些消耗资金的巨头，最不愿意看到利率上浮，最怕钱荒。

　　当然，实际上现在市场利率已经上调一些。头寸紧张，债务清理、去杠杆继续。不过，最受伤的不是他们，而是刚需。

　　公开的加息至今没来，基准利率依旧并非很高，但银行等不及了。借着配合调控、精准定向放款的名义，对刚需、投资几乎都是，在基准利率基础上上浮。区别无非是前者上浮少一点，或者从过去打折到如今恢复基准利率，而后者上浮多一点。

　　银行才是调控的大赢家。

　　在杠杆游戏看来，房贷合同上明确，在基准利率基础上上浮房贷利率，才是真的欺负刚需。此前，杠杆游戏就此专门写过文章，这叫薅羊毛。

　　买过房的朋友都知道，房贷利率实际会随着基准利率的变动而变化。有的银行、贷款方式是很快就给房贷调整利率，有的第二年1月开始调整。

　　也就是说，如果基准利率涨了，房贷利息一定涨；如果基准利率降了，房贷利息也一定会降。

　　但如果借着调控，对刚需在基准利率基础上上浮利率，那么未来无论基准利率涨跌，当下购房的刚需都比其他人要多付利息。

　　投资、投机者，如果这会儿入市，也和刚需一样，得答应银行这样的要求。但他们和刚需不同，因为他们可以有更多选择，大不了暂时不投资。而刚需，什么叫刚需，就是刚性的需求，一天到晚担心房价涨的那群人。

　　所以，真要打击炒房，最好的办法，不是让银行在房贷合同上约定，在基准利率基础上作一定比例上浮——这上浮了，合同就要一直上浮，反倒成了薅刚需羊毛！而是央行适当直接加息，让全市场感觉到央行和中央的倾向，感受到资金成本的上浮。

　　让炒房者、各类资源、资金消耗大户明白，低利息、宽松时代过去了，必须约束自己的财务，让房价上涨制造的财富收割慢一点。如此，各方才有压力，投资房地产的念头才能不那么执着。包括抛售房产才会增多。

　　综上所述，很多人说提高基准利率对刚需不利，这完全是胡说八道。只有加息，才能让预期发生变化，房价才能恢复平稳，这个时候刚需议价空间才能真的出来。

　　虽然基准利率是高了一点，但开发商、银行为了卖房子、回款，会毫不犹豫选择房贷下浮基准利率。贷款合同上一旦写了下浮，未来岂不是笑呵呵。

　　回忆2013、2014年的情形，是不是，那时基准利率比今天高，但实际房贷利率很多都是有下浮的。