房地产库存降到3年前 2018将重点调控三四线

　　14日统计局公布了10月份的各项经济数据，工业增加值、固定资产投资和房地产销售数据全面下滑，但按照统计局的说法，这属于正常浮动范围内，经济依然是稳中向好。我重点谈下房地产的几个关键指标。

　　一、房地产开发投资

　　2017年1-10月份，全国房地产开发投资9万亿左右，同比名义增长7.8%，从今年4月份后一直下滑。

　　随着调控的深入，销售的下滑，资金回笼的慢，所以明年房地产开发投资估计会一直下降，按照平均每个月下滑0.3个百分点的速度，到明年底的投资速度大概还能增长3%，进入负数要到后年了，所以明年大可不必担心房地产投资的问题，再加上租赁住房和共有产权房的紧锣密鼓承接，地产投资还不至于太难看。

　　但地方政府的基建投资已经在踩刹车了，这两天，财新网报道，内蒙古包头300亿的地铁项目被叫停后，省会城市呼和浩特的3、4号线地铁项目，以及呼和浩特到鄂尔多斯的高速公路项目500亿投资也被叫停。

　　这估计不会是个案，预计未来，地方政府举债投资与其财政实力不符合的城市，都会叫停那些短期看不到收益的基建项目，尤其是地铁这种投资额巨大，又不赚钱的项目。

　　目的其实就是给地方债务去杠杆，拆除隐形炸弹，不能再滚雪球了。如果基建全面刹车，固定资产投资的增速明年估计会继续下滑。

　　二、房地产开发企业到位资金

　　1-10月份，房地产开发企业到位资金125941亿元，同比增长7.4%

　　到位资金里面，跟9月份比，房企的国内开发贷还是保持着较高的增速，有20%。其他定金、预售款以及个人按揭贷款在下滑，这个随着销售数据的下滑，以及住房贷款的收紧，自然会下滑。

　　对比今年前十月和去年前十月，到位资金的增速已经下跌了一半，明年有可能增速要跌到0了，房企的资金链会逐渐感到紧张，现在还远未到时候，因为现在房企趁着行情好，卖房都要求全款支付，让购房者自己加杠杆，房企回笼现金。等购房者明年杠杆加不动了，全款买房预计会消失。

　　上面这图显示，在房地产景气的年头，比如2013年、2016年、2017年，房企到位资金是高于房地产开发投资的，意味着房企的资金比较宽裕，相反，资金低于开发投资时，会明显感觉到资金紧张，如2012、2014、2015年，目前就处于一个临界点，预计年底到明年，到位资金的曲线，会掉到开发投资下面去，说白了就是现金流比需要投资的资金少，钱不够用。

　　但如上图所示，房地产开发企业土地购置面积，却还在持续增长，意味着房企的信心还是爆棚，对市场很看好，政府卖地完全不愁啊。现在还在疯狂拿地的房企，资金充足的大房企无所谓，资金不足的中小房企，到时候又要焦头烂额找资金了。对我们购房者是好事，他们活的艰难才会想着降价卖房呀。

　　我7月份的时候写文章对比过这几年来的这个指数变化，发现这个指标其实是滞后的，房企都是后知后觉，市场调控的时候，房企还在拼命抢地，而市场触底反弹了，房企还在恐慌中不敢拿地，所以估计明年后年，这个指数还是正数，等啥时候回到0以下了，政府才会有点担忧，才会考虑放松调控的问题。

　　另外值得一提的是，今天的国债收益率接近4%了，近期债市跌成狗，没有利空也跌，大家都不明白为什么跌。通俗的说，是因为市场上买的人少了，国债的收益率才会有上升的压力，而我们的长期利率是由国债收益率决定的，这意味着我们的银行基准利率，其实就面临着加息的压力。资金成本上升，利率的不断提高，对房地产而言是非常要命的。

　　三、全国商品房库存

　　10月末，商品房待售面积（库存）6亿平方米，住宅只有3亿平米，已经回到了2014年的库存水平，相比2015年的7.18亿最高峰，下降了1.16亿平米。而住宅明显比其他商业用房消化更快，相比2015年底最高峰4.6亿平米，已经下降了1.6亿平米左右。

　　如果以住宅来看，我们的库存其实已经差不多快去完了。

　　看2016年，商品房销售总共是15.7亿平米，其中住宅就卖了13.7亿。而如今商品房的库存是6亿平米，住宅只有3亿了，住宅库存只占商品房的一半，而销售去化却占到90%。所以出现了一个什么情况呢？就是一二线库存严重不足了，还有很多三四线也没房可卖了，其实是没住宅可卖，不限购不限贷的写字楼、商务公寓还有大把库存难卖出去。

　　上海易居房地产研究院监测的80个城市前三季度新建商品住宅存销比情况来看，有超过一半的城市去化周期在12个月或12个月以下。国家统计局也认为目前房地产去库存已经取得了比较大的成果。

　　所以明年会看到，很多三四线城市也会加入调控，尤其是库存不足6个月的城市，调控是毫无疑问的。目前已经调控，而措施不严格的地方还会进一步加强调控，比如泉州，这几天又出台文件调控了，另外，近期有风声传出，广东这边的清远和惠州，因为房价上涨市场库存严重不足，地方面临比较大的调控压力。

　　目前的国房景气指数，持续向上，这个代表调控的空间，市场这么景气，哪敢放松调控呢。

　　对于下一步房地产市场的发展，国家统计局发言人刘爱华今天称最近很多热点城市按照十九大报告对住房的定位，就是要坚持房子是用来住的不是用来炒的，要坚持多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，按照这个制度，很多城市加大了对共有产权住房、租赁住房的新试点。今年以来，北京、上海的保障性住房建设占比有非常大的提升。房地产市场供给的改善和投机性需求的抑制，将带来供需的继续改善，房地产市场下一步能够保持持续健康发展。

　　四、结论

　　我发现读者们最喜欢直接看结论，房价是涨是跌，何时买房。呵呵不要这么急躁，你自己先学着看这些指标哦。

　　买卖房子是有周期的，也有很多参数，比如就库存而言，处在下降期，就意味着房价离底部还远着呢，只有当库存处在上升期，开发商才有降价的动力，价格才可能寻底。

　　啥时候有底部迹象了，我会告诉大家的。