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3月1日,人民网报道沈阳市政府下发《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》(下称《意见》),目的在于化解房地产库存,其中支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房的政策引起舆论关注。 《意见》提出,对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的,给予住房公积金政策支持,公积金连续缴存时限由6个月降为3个月,首付比例实行“零首付”政策,最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。 而就在3月1日晚间,沈阳市政府通过官方微博宣布,楼市新政尚不具备出台条件。 事实上,购房的首付比例不应该由地方政府决定,对于公积金政策,地方政府可以适当调整缴存期限和贷款上限,因为上述调整可由公积金资金丰裕度决定,但是零首付在全国没有先例。 针对公积金连续缴存时限减半的政策,笔者认为这明显是权利义务不对称,相当于贷款申请人没有为公积金积存做相应贡献,就享受低息贷款,实际上是获得了其他缴存人的利息损失,作为申请人的低息补贴。 值得注意的是,“零首付”的政策优惠对象是毕业未超过5年的毕业生,这些毕业生参加工作时间不长,工作、收入等还不稳定,信用情况也不清楚,等于放弃了个人信贷应坚持的3C原则,显然这是有风险的。 3C原则是指贷款申请人的基本的情况(Character),比如信用、工作、家庭情况;评估申请人的还贷能力(Capacity);以及申请人的资产或抵押物(Collateral)。虽然所购新房可以作为抵押物,但是在库存压力较大的地方,则面临着可抵押物价格下跌的风险。 官方数据显示,沈阳市的商品房、二手房房价自2014年中开始下跌,至今未见有大的反弹。如果房屋作为抵押物继续贬值,依靠“零首付”购房的人群可能会弃房弃贷,而当年美国“次贷危机”爆发的根本原因之一就是购房“零首付”以及宽松的贷款准入条件。 其实“零首付”实质就是把风险全部转嫁给公积金,而住房公积金管理中心甚至都没有资本金,一旦出现风险就是公众在兜底,公积金的缴费人为可能出现的风险买单。此外,如果购房人贷款时组合商贷的话,等于把银行也卷进去了,公积金和银行两家都会承担风险。 因此虽然地方政府有化解房地产库存的压力,地方政府可以通过一些优惠政策给予支持,但是过度偏激则会造成金融风险,所以去泡沫和防风险是应该并存的。 而且,即使降为零首付,缴纳公积金的人在整个城镇就业人口占的比重不过30%,完全靠公积金刺激地方房市,力量是非常有限的。通过一时的政策过度刺激房地产市场,虽然地方政府可以获得土地财政,开发商回流资金,但是确是短视的行为。如果库存很大,或者前期存在着结构性的问题,就是这么走下去也走不远,而应该由市场逐步消化。
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