专家把脉房地产市场调控政策：一二线城市供给侧 三四线城市需求

    专家表示，在总体复苏脆弱的局面下，当前房地产市场呈现加速分化的趋势。

    分化中复苏本是一种常态，但与前几轮房地产复苏相比，本轮复苏分化的程度和速度大大超越以往，是影响复苏走势的最大威胁因素。

    中国经济导报记者|张洽棠

    近日，中国指数研究院发布了百城价格指数，数据显示，自今年5月份房价止跌回升后，百城住宅均价已连续7个月出现环比上涨。同时，二三线城市周均成交量同环比继续增长，一线城市周均成交量环比略有回落。

    目前房地产市场短期数据向好，是否能够说明复苏已成趋势？相关受访专家表示，本轮房地产复苏具有很多不确定性，最主要的风险是，脆弱复苏中分化加剧可能诱发严重的“虹吸效应”，目前供需两端同时发力，未来不同城市的供需分化政策需要明确。

    市场：复苏不确定性大

    中国指数研究院发布的百城价格指数显示，今年11月份，全国100个城市新建住宅平均价格为10899元/平方米，环比上涨0.46%，涨幅较10月份扩大了0.16个百分点。自今年5月份房价止跌回升后，百城住宅均价已连续7个月出现环比上涨。

    同时，本月成交量继续回升，尤其是二三线城市，周均成交量同环比继续增长，环比增长4%，同比增长29%。一线城市周均成交量环比略有回落，同比来看，仅北京不及去年同期，上海同比增幅超过四成。从全年累计同比来看，一线城市累计增幅在50%以上，二三线城市累计增幅也近三成。

    另外，中原地产研究中心统计数据也显示，2015年以来，20大标杆房企在土地市场上的累计拿地金额高达3517.13亿元，其中，一线城市占比50.74%，首次突破了50%比例的历史记录。整体来看，重点房企越来越关注一线城市。

    回顾今年的房地产市场，自4月份以来，房地产销售出现明显的回暖趋势。销售面积和销售额同比均从4月起止跌回升，1~9月累计值分别增长7.5%和15.3%，比去年同期增速分别提升了16.1个百分点和24.2个百分点，比上半年也分别提升了3.6和5.3个百分点。同时，越来越多的城市房价企稳回升，全国房价环比自4月起止跌回升，同比自8月起止跌回升。

    然而，中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春对中国经济导报记者表示，本轮房地产复苏具有很多不确定性，最主要的风险是，脆弱复苏中分化加剧可能诱发严重的“虹吸效应”，尤其是个别一线城市房价出现暴涨，不仅会导致局部泡沫问题，还会加剧局部地区困难和诱发系统性风险。

    刘元春表示，在总体复苏脆弱的局面下，当前房地产市场呈现加速分化的趋势。一方面，以深圳、北京为首的一线城市出现销售火爆的局面；另一方面，三四线城市出现持续加速性下滑。一方面，大型房地产商在全国布局调整中业绩全面改善；另一方面，固化在三四线城市的小房地产商业绩加速恶化。分化中复苏本是一种常态，但与前几轮房地产复苏相比，本轮复苏分化的程度和速度大大超越以往，是影响复苏走势的最大威胁因素。

    供需两端同发力

    如果说房地产市场复苏走势有不确定性，那么中央和地方已经采取了哪些措施来着力稳定复苏走势呢？

    在11月时，中央已经多次提出去库存促消费，10日，习近平主席主持召开中央财经领导小组第十一次会议时强调，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。11日，李克强总理主持召开国务院常务会议，提出以加快户籍制度改革带动住房消费。

    而根据国家统计局提供的数据，10月末，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，同比增长18%，市场库存压力仍然较大，同时当前商品房需求增长也相对缓慢，1~10月商品房销售面积9.5亿平方米，同比增长7.2%，增速比1~9月份回落0.3个百分点。

    中国指数研究院相关负责人表示，三四线中小城市去库存压力较大，虽然今年以来中央及地方出台了一系列措施，但由于其市场后续需求乏力，提振作用有限。中央多次表态去库存，未来相关政策将陆续出台。

    从需求端看，主要是地方政府鼓励更多人购房，刺激需求释放，促进去库存。例如，山西取消商品房购房限制，是继甘肃、四川、安徽之后第四个全面取消限购的省份；六安、宁波等地加大财政补贴。而一些热点城市库存压力不大甚至呈现过热现象，出台措施严控热度，确保市场健康运行，如江苏明确各地要实现差别化的价格管理政策。

    而从供给端看，针对房地产市场，此前国土部、住建部曾发文提出优化住房及用地规模、结构，未开发房地产用地转型利用、已有库存转化为保障房源等。中国指数研究院相关负责人表示，未来通过调整供应端优化供应体系及结构，将成为缓解市场压力，防范市场风险的又一大助力。

    为何需要在供需两端同时发力呢？刘元春表示，在供给方面，房地产库存在城市间分布极度不均衡，造成各地房地产市场对“新政”的反应迥异。近几年来，一二线城市库存水平大体保持了稳定，局部地区供不应求，然而，三四线城市普遍存在严重的供给过剩，库存水平急剧攀升。此外，由于中小房企不像大型房企那样容易从银行获得贷款，近年整顿“影子银行”和信托业务对中小房企资金的冲击更为严重，面临严峻的资金压力和流动性风险。

    在需求方面，刘元春表示，随着户籍制度放开和城市化质量的提高，人口进一步向大中城市集中，很多投资性和改善性住房需求向一二线城市转移，三四线城市房地产库存压力进一步加剧。此外，一二线城市购房主体为中高收入阶层，在市场不确定性加大的情况下，进一步向一线城市配置资产来规避风险；而三四线城市购房主体为农民工，就业和工资增长受近年宏观经济下行冲击很大，购房需求受到严重影响。

    政策：供需导向可因地制宜

    供需两端发力后，未来房地产市场的大势将如何呢？

    从今年的房地产市场数据来看，当前房地产开发投资增速持续回落，商品房待售面积达到历史高点，市场库存压力依然较大。土地购置面积及成交价款同比持续下降，房企开发投资信心仍显不足。

    中国指数研究院的相关负责人表示，中央层面将继续放松货币信贷及财政政策，降准降息、二手房转让税费仍有调整空间，首套及二套房首付也仍有下调可能。而继中央表态化解库存之后，进一步刺激需求端将是各地政府下一轮宽松政策的重点，特别是三四线城市高库存压力较大，未来相关政策将继续出台，包括更大范围放宽公积金和财税政策，加大安置房货币化分配的力度等。另外，中央多次提及加强供给侧结构性改革，未来各级政府将进一步加大对供应端的调节力度，提高供给体系质量和效率，对房地产有效地进行事前监管。

    刘元春则建议，调整目前的房地产调控政策，改变简单宽松的政策导向，针对不同区域和不同类型房地产企业进行分类治理，防范市场分化进一步加剧。一方面，防止部分区域房地产价格过快上涨、形成新一轮泡沫，另一方面，防止三四线库存过高的城市出现局部房地产崩溃的问题。

    对于一二线城市实行供给导向政策，刘元春表示，在增加土地供应和信贷支持等方面着力，加快房地产销售向投资的转化，避免全国房地产投资下调过于剧烈而陷入紧缩链条。同时，合理引导预期和控制一线城市房价，防止过度上涨形成新的泡沫。一线城市泡沫将会加速资金脱离实体经济，弱化市场复苏对宏观经济的提振作用，同时房价偏高也是制约房地产需求的重要因素。

    而对于三四线城市实行需求导向政策，刘元春则表示，鼓励房地产销售，增强复苏的韧度。尽快消化巨量库存，是房地产商快速回笼资金、有效降低财务费用与化解金融风险的重要抓手，同时也是房地产市场腾笼换鸟、保障未来投资重回可持续增长轨道的必要前提。政策举措应该着力于刺激房地产市场需求，鼓励房地产商扩大销售。同时，适当强化对于三四线城市房地产市场的扶持。可以考虑出台一些超常规的政策。例如加大县级政府的财政支持，甚至建立专项基金，鼓励地方政府收购商品房用于保障性用房。