央行认房不认贷新政出台 专家:对楼市帮助非常有限

　　还清首套房贷后再贷仍算首套

　　央行“认房不认贷”新政出台；最低首付款比例为30%，贷款利率下限为基准利率的0.7倍

　　■天府早报记者冷宏伟

　　市场近日热传的“首套房认定标准将放松”传言终于尘埃落定。昨日，央行、银监会公布通知，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策；首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。

　　新政一

　　“认房不认贷”如期兑现

　　今年以来，楼市持续走低。楼市大面积下跌局面更为多年来少见。针对楼市持续走弱的局面，各地方政府出台救市措施，陆续取消执行近4年的限购措施。

　　随着限购松绑城市名单的不断拉长，调控楼市的另一只手信贷政策调整成了等待落地的靴子。9月30日，央行、银监会公布《央行、银监会进一步做好住房金融服务工作的通知》(下称《通知》)。《通知》表示，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。《通知》提出，银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。

　　■分析：

　　中国银行国际金融研究所副所长宗良表示，随着经济发展和生活水平提高，越来越多居民产生了越来越强的改善型住房需求。二套房对于现阶段的中国人来说，更多是改善型住房需求，而非投资投机需求。房地产信贷政策要在抑制投资投机需求的同时，满足自住及改善型需求。

　　新政二

　　首套房贷款执行0.7倍利率

　　对于购房者关心的利率优惠，《通知》指出，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

　　其实，早在2008年10月底，央行曾宣布首套普通自住住房的房贷利率下限从下浮15%调整为下浮30%。此项政策的出台，让当初部分购房者享受到了很大的房贷利率优惠，对当初楼市由弱转强，克服全球金融危机带来的负面冲击发挥了巨大作用。随着时间的推移，各商业银行在楼市走强后逐步调高房贷利率。近两年，房贷实行基准利率、上浮利率成为普遍现象。

　　目前各商业银行5年期存款执行5.225% 的利率，而各商业银行5年期以上房贷执行7折后，房贷利率仅为4.585%。7折房贷利率要比5年期存款利率低0.64个百分点，这意味着执行7折房贷利率后，商业银行吸收资金的成本要高于放贷资金能获得的收益。

　　■分析

　　民生证券研究院执行院长管清友表示，重申利率7折下限意义不大，目前银行基本对房贷实行基准利率，自由定价体系下，房贷利率触及下限的可能性不大。

　　新政三

　　支持房企合理融资

　　随着房地产市场的低迷，房企融资能力下降。据相关报道，9月份房地产集合信托产品的融资规模已跌至冰点，无论是成立规模还是发行规模均已跌破了100亿元大关。

　　对此，《通知》明确表示，继续支持房地产开发企业的合理融资需求，银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。

　　此外，《通知》鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

　　■分析

　　民生证券研究院执行院长管清友认为，亮点在于MBS和专项金融债。银行综合负债成本高，做按揭贷款意愿不足。通过发行长期限专项金融债和MBS，可以缓解期限错配、定向降低按揭贷款资金成本，增加银行按揭贷款配置动力，房贷利率或逐步从高点回落。

　　■观点

　　曹远征：对楼市帮助非常有限

　　中国银行首席经济学家曹远征日前在“中国银行2014年四季度经济金融展望分析报告发布会”上表示，即使放松首套房认定标准，对楼市帮助也非常有限。

　　曹远征分析道，假如从过去“认房又认贷”放松为“认房不认贷”，主要对改善性需求的购房者有帮助。“目前房地产价格下行，使得投机性需求开始退场。”

　　任志强：应让国民分享市场红利

　　北京市华远地产股份有限公司董事长任志强：还有30%-60%的首付。并且没有个贷的免税。如果个贷证券化交易，连银行的流动性也缓解了。而个贷70%的利率也比国债收益率高多了。为什么不能让国民分享市场红利？难道只能让银行收利差？城镇化率还有十多年的加速发展过程，从生存到生活还需极大改善。

　　■网友声音

　　@寿阳驾驶员：那房价会上涨吗？

　　@少爷的事：呵呵，看完之后真心要赞一个！

　　@Tone苏骁：这是迟早的事，我只是没想到来得这么快。

　　@土豆先森：对想改善生活质量的家庭来说确实是利好消息。

　　@一米阳光：利率7折应该不大可能，打个9折也行。

　　此项政策调整会取得一定效果，但不会重新刺激住房价格快速上涨。因为符合此条件的按揭贷款客户数量并不是很庞大。多数家庭首套房贷款没有还清。”

　　——农业银行首席经济学家向松祚