电商需求激增 民营第三方物流将成市场新动力

    近期，国内电商巨头阿里巴巴、京东等纷纷在全国布局拿地，工业地产尤其是物流仓储已成为地产投资的热点之一。在线零售市场的兴起与蓬勃不仅影响和改变了传统零售市场格局，带动了第三方物流的发展，而且对现代物流设施市场产生了重大影响。专家认为，未来民营第三方物流将成为市场发展新动力，预计定制仓库占高标准仓库的比例将会大大提升。

    --电子商务整体物流仓储租赁需求仍将继续增加

    电子商务是当下我国现代物流设施市场最重要的两大需求来源之一，而在线零售行业的不断成熟正令电商在是否自营物流的策略选择上逐渐分化。

    一方面，自建物流已具备规模效应的大型电商将继续坚持其自建自营策略，从而削弱电商对公共型现代物流仓储设施的租赁需求。大型电商从最初的部分自建物流到全方位布点全面自营物流，进而发展到当前个别已规模初具的大型电子商务企业开始尝试向第三方开放物流平台。

    国内知名物流开发商易商集团董事长孙冬平表示，自营物流在电商的发展过程中已从最初单纯的完善自身配套、保障用户体验逐渐上升到更高的战略意义，开始朝亚马逊美国的经典之路进发:即依靠规模效应提升用户黏性、提供大数据等增值服务，并将其打造为可持续发展的新利润增长点。

    另一方面，自营物流越来越高的进入壁垒令多数电商尤其是中小规模电子商务企业对社会化第三方物流的依存度不断提升，从而不断提升公共型物流仓储的租赁需求。

    易商集团首席执行官沈晋初表示，专业物流开发商及其他意图进入现代物流设施供应的企业不仅面临着现有大型电商自营物流先发优势产生的阻碍，更需要克服土地资源日益稀缺、拿地难度日益增加、开发运营所需资金及学习成本高企、中央和地方政府对物流土地开发的政策倾向出现分化等障碍。

    此外，传统零售商向多渠道及全渠道方向的变革亦将导致其物流需求发生结构性转变，从而产生新的社会化物流需求。据艾瑞研究预测，至2017年我国网络零售额将达4.1万亿元人民币。世邦魏理仕认为，我国由C2C占主导的市场对仓储面积的需求很大程度上会再通过第三方物流进行传导。随着B2C市场份额的扩大以及在线零售市场本身规模的扩大，未来电子商务对物流仓储设施的需求将会继续增加。

    --物流仓储用地逐年递减 优质仓库供不应求

    近年来，上海一手工业用地供应日益紧缩。据世邦魏理仕统计，2013年全市工业土地供应为585万平方米，仅为2011年的一半。而由于直接税收贡献偏低等原因，工业用地中的物流仓储用地供应更是凤毛麟角。2011-2013年的三年间，上海物流仓储用地出让面积分别为60万、40万和27万平方米，仅占工业用地出让面积的3%左右。

    第三方物流和零售电商是当下上海优质仓库市场的两大主力需求。据世邦魏理仕统计，2013年的主要成交中，两者分别贡献44%和38%。世邦魏理仕认为，未来仓库市场的需求将进一步细分，快递、电商、医药、生鲜、制造等不同行业用户因其业务特质对仓库设施提出各种专业化的需求，定制化有望成为仓库开发建造中的主流趋势。此外，土地稀缺和集约利用也将推动仓库设施向垂直化发展。

    我国的物流设施在设立之初主要是为满足出口和制造业仓储的需要。随着国内个人消费增长、零售市场成熟及电子商务的不断蓬勃发展，零售行业对物流设施尤其是高标准仓储的需求近年来增长迅速。尽管我国目前已具有相当的物流仓储存量，但国内高标准仓储设施的体量仍相对有限。

    据世邦魏理仕统计，2011-2013年的三年间，主要仓库发展商在国内的优质仓库建成面积增长约150%；2013年底的总存量超过1100万平方米。然而，相对于中国960万平方公里的疆域和13.6亿的人口，该数值处于相当低的水平，目前国内仓库的绝大部分仍以老旧的、建造标准较低的物业为主。

    --民营第三方物流将成为市场发展新动力

    近年来，我国在线零售市场的快速发展不仅令电商对现代物流仓储设施的直接需求不断增加，而且通过其与第三方物流市场联动发展的传导作用，间接推升了民营物流行业对现代仓储的需求。

    据世邦魏理仕统计，从2013年至今，百世物流和德邦物流与普洛斯的累计签约仓库面积已分别达到近20万平方米、近30万平方米。该机构预计，受零售行业发展和其他需求来源的推动，我国物流行业的市场规模将不断扩张。随着成熟度的提升，物流行业的发展在纵向上将日趋精细化、专业化及多元化，逆向物流、冷链物流等将成为物流仓储新的发展议题；横向则呈现从单一业务向综合物流方向发展的趋势。

    展望未来，世邦魏理仕预计，现代物流仓储行业的发展趋势为:租赁需求继续放量，民营快递企业及新型物流服务企业将成为新的物流仓储租赁需求增长点。

    未来物流开发商与租户签订“一揽子协议”，高标准仓库的规模化租赁策略将日益成为主流；专业物流开发商的拓点布局将与电子商务的发展趋势更加紧密联动；外资的专业物流开发商获取战略性位置土地的难度将继续增加，通过与大型内资开发或物流企业及电商企业的战略合作实现快速布点或成为其未来出路。

    世邦魏理仕中国区工业及物流服务部主管、高级董事罗瑾认为，随着市场成熟度的不断提升，高标准仓储开发或由此前的更多兼顾通用性逐渐转向标准化开发与定制开发双管齐下。预计未来定制仓库占高标准仓库的比例将会大大提升。