养老地产的本质 不是地产业而是服务业

    按照联合国的标准，一个国家60岁以上人口达到人口总数的10%即进入老龄化。《中国老龄事业发展报告（2013）》显示，2013年我国老年人口数量已突破2亿，占总人口比例近14%；到2025年将突破3亿。这就意味着，我国已经进入“人口老龄化”时代。由此，养老产业的发展越来越受到社会各界的关注。其中，养老地产更是关注的焦点之一。

    《意见》为养老地产热加了把“火”

    4月23日，国土资源部对外发布了《养老服务设施用地指导意见》（以下称《意见》）。《意见》中提到，经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地；营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主。土地出让（租赁）计划公布后，将在不设置竞买人限制条件的情况下以招拍挂方式供地。除此之外，《意见》还界定了养老服务设施用地范围、用途、年期，以及供地方式，并明确规定养老服务设施用地应当纳入国有建设用地供应计划。

    《意见》出台，为近年来不断升温的养老地产热又加了一把“火”，吸引了众多地产商和投资机构。但值得注意的是，其中不少人将养老地产视为房地产业调控趋紧之下的一种“对策”，仍打算复制通过包装养老项目拿到土地资源，“盖房子卖了就算数”的模式。然而通过笔者对于政策的理解，养老地产如果按这一模式运营，必将失败。

    养老地产开发重点在提供服务

    从国际经验来看，养老地产有营利性的，也有非营利性的，区别在于运营主体。在美国，非营利性的主要由政府、宗教机构或慈善团体投资建设。在营利性养老社区中，租金和附加服务才是营运商收益的主要来源。

    举例来说，在日本和台湾，很多养老地产投资机构通过连锁式经营来保证利润，降低运营成本。如幸朋苑是在日本有近30年运营历史的养老专业机构，除了为常驻老人提供专业服务之外，也为周边社区需要照顾的老人提供日托或短期入住服务，以便减少设施的空置率，提高机构的收益。再比如，恒安照护集团是台湾养老产业的第一品牌，目前共有700多位在职员工，负责照料5000多位老人。其服务类型包含机构式照顾、居家式照顾、小区式照顾，服务项目覆盖小区服务、老人住宅、老人安养、老人养护及长期照护等多种模式。

    由此看来，在养老地产的问题上，我们所要纠结的不是机构的性质，而是运营的模式。在经历了房地产疯狂发展的10年之后，中国城市居民的房屋自有率已经超过全球平均水平。在郊区或旅游景点创造养老城、健康城，将养老地产与旅游地产绑定等地产绑架式养老会面临很大风险。

    中国的老人缺的不是房子而是服务、是在社会全面老龄化之后所萌生的一种全新的生活方式和人居价值。美国、日本、台湾的发展经验也印证了这一点：养老地产的本质不是地产业而是服务业，其开发的重点不在于设计出设施完善外型美观的房子，而在于如何用服务撬动地产，打造出适应本国国情的养老产业链。

    投资养老地产需有新理念

    笔者认为，养老与房地产不同，它并非单一的产业形式，而是牵动着中国社会经济发展与城镇化建设的重要民生保障环节。由于中国人口老龄化的提前到来，以及多年来逐渐形成的家庭小型化特征，令养老产业具备广阔的市场前景，但是这种市场前景，绝非等同于动辄月租过万、缴纳数十万会费、购买超过百万保险产品的养老产业。“未富先老”也是中国老龄化的一大特征，如果以“高端化”为标准投资养老地产，必将遭遇入住率偏低、投资无法回收的境况。

    综合国际经验与国内现状，笔者认为对于金融领域的投资者来说，未来想在新型城镇化这一大背景之下运营好养老地产，绝不能靠简单的前期投资分析来保障，而需要认识到养老地产背后的复杂性及重要价值，集结多方智慧进行系统谋划。其关键之处在于：

    首先，应尊重并重视中国家庭的伦理观念，借鉴台湾的运营模式，摒弃投资养老产业必须地产化的观念，创新养老模式满足多种需求。

    其次，应完善与医疗机构、专业服务人员培训机构的合作，培育完整的产业链，为多元化养老模式提供服务保障。

    最后，应在准确分析地区及产业发展现状、目标客户群需求的基础上，准确测量市场规模、服务半径，扩大中低端养老地产规模。

    （本版文字由北京恒聚天德城市规划设计研究院首席专家、北京工商大学教授侯汉坡和北京恒聚天德城市规划设计研究院运营总监吴倩茜撰写）