地产行业：新开工延续滑落 房企补库存积极

    单月销售增速首次转负,主流房企依旧靓举。1-9月全国商品房销售面积同比增长10.3%,增速较1-8月下降2.4个百分点。其中9月单月销售同比下降1.5%,较8月增速下降5.8个百分点,自2015年4月以来首次单月增速转负。我们判断基数抬升、调控升级、按揭利率上行是导致单月增速转负主因。展望四季度,考虑到基数仍处于高位、三四线需求透支、信贷收紧、同时一二线限价抑制开发商推盘热情,预计销售增速仍有可能为负。从房企来看,9月百强房企单月销售面积同比增长9.5%、销售金额同比增长10.4%,依旧跑赢全国。我们统计的22家主流房企单月销售额仍增长29.5%,前9月累计完成全年目标的77.4%,增速依旧靓举。在假定全年目标完成的前提下,22家房企四季度销售额仍将增长10%。

    土地购置费激增带动投资增速回升。前9月房地产投资同比增长8.1%,较前8月回升0.2个百分点,其中9月单月投资同比增长9.2%。从各细项来看,前9月新开工增速收窄0.8个百分点至6.8%,施工面积维持3.1%增速,均无法解释投资增速回升,因此我们判断土地购置费上升是造成9月地产投资回升主因。基于以下原因,我们认为至少到明年一季度,地产投资仍有望保持较高增速:1)1-9月全国土地成交价款同比增长46.3%,考虑到实际支付的滞后,将对四季度和明年上半年地产投资形成支撑。2)按照2-3年左右施工周期,2014-2015年新开工均为负增长,意味着2017-2018年为竣工小年,而新开工得益于核心城市供地加大仍将维持较高水平,施工面积仍有望延续正增长。

    新开工延续滑落,房企补库存积极。1-9月全国新开工同比增6.8%,增速较1-8月降低0.8个百分点;其中9月单月增速1.4%,较8月下降3.9个百分点。受政府加大供地和房企补库存影响,前9月土地购置面积同比增长12.2%,较前8月提升2.1个百分点。从我们近期草根调研来看,主流房企库存仍相对不足,叠加政府四季度供地放量,预计后续土地成交仍将延续高位,为未来投资和开工提供支撑。同时由于融资渠道收紧及竞拍门槛提升,多城市土地市场均有所降温,溢价率亦呈现下降,利好资金宽松的龙头房企。

    资金面持续趋紧,影响逐步显现。1-9月房企整体到位资金11.3万亿,同比增长8.0%,增速较1-8月下降1个百分点。受按揭利率上行和额度收紧影响,个人按揭贷款增速较1-8月下降1.1个百分点至1.3%,定金及预收款增速下降3.1个百分点至16.9%。考虑公司债、定增、银行信贷等融资渠道持续趋紧,开发商将更加依赖销售回款。

    从我们草根调研来看,部分限价城市房企明确要求一次性付款以加快销售回款,而个别2016年高价拿地的小房企已面临资金压力,这也将为融资渠道畅通的大中型上市房企带来好的并购机会。

    投资建议:站在目前时点,我们依旧看好龙头房企投资机会:1)9月22家主流房企单月增速仍高达29.5%,在假定全年目标完成的前提下,四季度销售额仍将增长10%;2)地产板块低持仓低涨幅,考虑估值切换,主流房企2018年PE普遍在10倍甚至以下;3)中报业绩靓举,毛利率提升叠加预收充足,2017-2018年业绩超预期高增长概率大。个股建议方面,强调业绩为王,建议关注:1)低估值受益集中度提升的龙头房企:万科、金地、保利;2)优质资源型成长天健、招商、城建;3)业绩高成长个股新城、华侨城、阳光城、华夏等。（平安证券）