房地产迎来“分化时代”，谁能突围而出？

　　房地产迎来“分化时代”，谁能突围而出？

　　财熵

　　导读：诚然，企业很难对抗大时代的衰败，但那些早早“储粮过冬”的优秀房企，显然比那些“裸泳”的同行更具穿越周期的底气。财熵发现，目前房企在融资、销售和拿地上都出现分化格局，优质房企已经开始重新发力。短期内，焦点研究院认为，未来有三类房企净利润情况有望提前复苏，但长期来看，房企可能拼的是产品力和第二曲线转型成效。

　　作者|林乐诗

　　主编|谷越

　　版式|莱西

　　2022年房地产将会重启吗？

　　这是知乎上一位网友在3月的提问，被浏览超400万次。底下419条回答中，最高赞的一条这样说道：“别幻想着重启了，我感觉听到了‘嘭’的一声。”

　　彼时，站在2022年伊始，房地产的看空情绪由“不坐头等舱”的万科（000002.SZ）掌门人郁亮带起，其喊出的“黑铁时代”论，为行业的开年奠定了“悲观”基调。

　　如今，2022年行至过半，种种迹象印证了郁亮的担忧──房企违约潮扩大化、土拍市场冷清、断贷风波席卷而来……上半年，全国商品房销售额仅为6.61万亿元，对比去年全年的18.1万亿元，只完成了1/3。按此趋势预测，全国商品房销售规模将会迎来多年来的首次下滑。

　　房地产是中国经济的支柱性行业。根据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的测算，地产及其拉动产业占GDP比重约28%，占就业人数26%左右；基建则为20%和15%。过去一年地产及其上下游相关融资对社融存量平均拉动3.6个百分点，基建为2个百分点。

　　然而，国家统计局公布的数据显示，上半年房地产业和建筑业对GDP同比的合计贡献率为-6.6%，其中房地产业贡献率为-13.6%，创历史新低。

　　“过去高峰时期的增长已经过去了”，郁亮在2022年6月的万科股东大会上强调，市场很难回到过去，也不允许回到过去。他同时指代的是，那个房价“普涨”，大中小型房企都能同台竞技、凭借“高负债、高杠杆、高周转”模式瓜分时代红利的时代，已一去不复返。

　　房地产景气度仍惯性下降

　　中国房地产业协会会长冯俊分析：“（房企）对供需矛盾的错判，和加杠杆为主的发展模式，使得行业的矛盾不断积累。在一系列去杠杆政策的叠加作用下，市场便出现了深度调整。”

　　房地产行业此轮下行，始于2020年“三条红线”等地产政策的颁布，直接导火线是2021年9月恒大暴雷，以及紧随其后的多家房企债务违约事件，房地产行业迅速进入“急冻”模式。

　　市场的“冷”体现在四个方面：

　　首先是住房销售市场冷淡。克而瑞的统计数据显示，2022年上半年累计业绩来看，百强房企累计销售操盘金额的同比降幅达到50.3%。其中，低能级城市受到的冲击更大──四大一线城市上半年的新屋成交量同比减少39%，二三线城市的成交量分别下跌了51%，四五线城市的成交量更是下跌了53%。从存量方面来看，部分三四线城市去化周期超过20个月，市场去化压力较大；

　　其次是土拍市场延续低迷状况。2022年上半年中指300个样本城市宅地供应建面为27372万方，同比降低46.7%；累计宅地成交建面为19321万方，同比降低55.3%；累计宅地出让金11830亿元，同比降低54.7%。受到供应量减少的影响，2022年首批土地成交量也出现下滑；

　　然后是房企信贷债券融资环境偏紧。2022年前7个月，房地产开发企业到位资金为88770亿元，同比下降25.4%，与前6个月的25.3%相比略有扩大，整体规模依然处于历年较低水平。前7个月到位资金中，国内贷款为11030亿元，同比下降28.4%，降幅较前6个月扩大。克而瑞数据最新研报直评，“房地产信贷需求羸弱，加大资金供应和放松限贷亦恐难达预期”；

　　最后是全国房价涨幅继续放缓。从国家统计局公布的6月70城房价指数来看，上半年新建商品住宅价格同比上涨的城市继续缩减至21个，同比下降城市则扩大至48个，二手住宅价格同比下跌城市达到57个。另外，上半年百城房价均价为15746元/㎡，较上年仅上涨0.56%。

　　住房事关民生。2021年10月以来，全国各地陆续推出了房地产刺激举措，包括下调房贷利率、放松限购、降低首付等，以求提振消费情绪，但仍紧紧围绕着“房住不炒“的定位；2022年以来，地方政府推出了更加精准的纾困方案，面向供给端，即房企的复工复产、融资等问题发力。

　　2022年3月的《政府工作报告》提出，“继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期”。7月28日，中共中央政治局召开会议，首次将“保交楼”写入中央文件。

　　财熵根据中房研协数据统计，2022年以来地方出台房地产宽松政策累计达到441条。

　　政策频频“送暖风”之下，房地产行业见底了吗？

　　8月15日国家统计局公布的2022年1-7月房地产行业数据显示，前7 个月，商品房销售额75763亿元，同比下降28.8%，降幅仅比1-6月收窄0.1个百分点。单7月全国商品房分别销售了9255万平方米和9691亿元，环比下降均超四成，较5月分别下降16%和8%。

　　从7月的销售情况可知，房地产仍未出现太多恢复的迹象，市场企稳似乎还有待时日。

　　房企复苏进度：一半是海水，一半是火焰

　　植信投资首席经济学家兼研究院院长连平2022年7月曾撰文指出：“2022年上半年可能是房地产市场最困难的阶段，受到房企偿债高峰期的压力及疫情因素影响，房地产行业景气度仍然惯性下滑。”

　　不过，在业内人士看来，目前市场已经处于筑底阶段。6月的万科股东大会上，董事长郁亮表示：“从短期来看市场已经触底，但恢复是一个缓慢温和的过程”。碧桂园常务副总裁程光煜也认为，下半年房地产还是在筑底，“是一个底部盘整的过程，但不会比上半年的情况更差了”。

　　诚然，企业很难对抗大时代的衰败，但那些早早“储粮过冬”的优秀房企，显然比那些“裸泳”的同行更有穿越周期的底气，在市场恢复的时候也更有抢占先机的优势。

　　3天前，中海地产（00688.HK）在市场展望中给出最新判断：房地产市场将进一步展现“三大分化”特征。房地产行业一大批企业已经退出赛场，仍在前进的企业分散成两个梯队：一批企业在咬牙坚持，一批企业在第一梯队领跑。

　　对照现实，房地产行业的分化格局事实上已显而易见。

　　2021年行业流动性收紧、资金压力加剧以来，大部分房企减少拿地。2022年以来不少民企还面临开工难、复工难的问题，因此可推的以存量项目为主。相比之下，经营稳健、资金压力较小的国企和优质房企则保持拿地拓展节奏。

　　这些能持续在土地市场补货的房企，特别是在集中供地的热点城市中保持拿地，凭借足够的货值储备，在市场复苏的阶段能够快速在热点区域推货，加速去化。今天的土储，就是明天的市占率。

　　时至8月份，全国多地第二批次集中供地已收官。中指研究院数据显示， 2022年前7个月，华润置地（01109.HK）、保利发展（600048.SH）、滨江集团(002244.SZ）占据排行榜前三位，央、国企包揽榜单前十。

　　但同样需要注意的是，一些有资金压力的规模民营房企几乎在公开市场上“隐身”。211家上市房企中，2021年至今尚未在22城集中拍地城市中拿地的企业有约88家。“消失的房企一部分是风险暴露型企业，另外绝大部分是为了收缩投资、储粮过冬，如远洋集团（03377.HK）、卓越集团、海伦堡等”，亿翰智库在近期的一份研报中表示。

　　中指研究院企业事业部研究负责人刘水在接受媒体采访时指出：“房企拿地分化现象愈发明显，国企、央企和地方城投企业依然是拿地的主力军，如华润置地、保利发展、华发股份（600325.SH）等企业在热点城市深耕意图明显且收获颇丰，同时龙湖集团、新城控股（601155.SH）等民企在热点城市也有所收获。”

　　除了拿地，房企在销售去化方面也出现了分化。受到断供风波影响，购房者购房更为谨慎，更青睐国央企和优质民企。根据克而瑞数据，断供风波后的一周（7月11日-17日）国央企新开盘项目平均转化率升至29%，优质民企为20%，分别较6月末上升11个百分点和5个百分点；其他民企新开盘项目转化率由高位下降17个百分点至16%。

　　融资方面，央国企有政府背书自不用说，资本市场、纾困政策也更倾向于对优质房企伸出橄榄枝。

　　一些房企仍在为偿还存量债苦苦挣扎，一些房企已经获得新融资的入场券。5月16日，碧桂园（02007.HK）、龙湖集团（00960.HK）和美的置业（03990.HK）3家民营房企被监管机构选定为示范房企，发行债券获信用保护工具支持。一周后，旭辉（00884.HK）和新城控股也被点名，加入示范房企队列。

　　8月25日，中债信用增进公司（下称“中债增”）首次以直接担保方式为龙湖中期票据增信，为民营房企第一单全额担保债券落地。

　　龙湖宣布发行中期票据，由中债增直接全额担保 图源上市公司公告

　　易居中国研究院研究总监严跃进认为，此类事件值得关注：“中债增为该笔中期票据提供全额无条件不可撤销连带责任担保，说明当前民营房企发债方面有新突破——当前债务担保和债券增信工作成为了一项重要的工作内容。类似工作势必会带动其他房企积极发债。”

　　目前，资本市场对房地产板块的看空情况较为浓厚。5月至今，海外评级机构穆迪下调旭辉控股和碧桂园的评级，瑞银也在不久前下调龙湖的信用评级至中性。尽管这可能会影响到房企的海外融资，但在专家看来，境内银行资金依然十分乐意向这类优质房企打开大门。

　　“政府一直在倡导银行支持房企。从自身经营角度，银行也需要把钱借出去。但现在能让银行放心的企业并不多。” 安永大中华区房地产行业主管合伙人汤哲辉认为， “优质民营房企并没有违约纪录出现，他们被调低评级，更多是受因为机构们对行业大势不看好这类房企，因此之后在境内还是会有不少融资机会的。

　　“大分化时代”哪些房企将突围？

　　房企之间类似的“分化”现象，事实上已经反映在房企最近公布的中期报告。财熵从Choice数据得知，7月以来，120家A股上市房企公布了半年业绩单，仅有20%的房企（24家）出现归母净利润为正值且同比增长；1/4的房企（33家）出现业绩亏损。

　　不少人认为，随着房地产供给侧逐步出清，行业将呈现出“国进民退”的格局。房地产下半场会是国资时代吗？

　　对于类似观点，碧桂园总裁莫斌曾作出自己的判断：“在一个典型国家经济支柱民生行业中，其实很多行业都已经全面国有化，而房地产更关注经济稳定，金融稳定和民生稳定，所以民营房企稳居第一梯队，是有压力的。央国企今天乃至未来主导地产第一阵营，未必是坏事。”

　　“不过，央国企也不可能吞下整个巨无霸楼市，”他进一步指出，“目前15万亿左右市场，地产央国企占比市场份额还不到20%。未来一定是央国企和民营房企并存的格局。”

　　焦点研究院认为，未来有三类房企净利润情况有望提前复苏，一类是具备拿地优势、销售业绩好、融资渠道宽松的头部国央企如保利发展，中海地产和招商蛇口（001979.SZ）；二类是全国布局的龙头民营房企，如龙湖、旭辉等；三类是区域龙头房企，如滨江集团和越秀地产（00123.HK）等本土资源优势强劲，具备发展潜力的区域性龙头房企。

　　按照历史规律，楼市回暖一般从一线城市和强二线城市修复开始，布局高能级城市的房企或将优先实现回血。

　　保利发展2022年上半年以107亿元的利润居榜单首位，就是主要归功于其项目集中于高能级城市。另外，龙湖的投资布局也是围绕深耕核心城市的战略。

　　龙湖1-7月在一线城市拿地建面占比3%，二线城市拿地面积占比 97%，主要以杭州、合肥、成都、南京等强二线城市为主。这种打法令其上半年在平稳保交付结转超5万套房的基础上，实现营收948亿元，同比增长56.4%。

　　短期来看，除了看销售回血，房企的财务安全也很关键。克而瑞数据显示，7月房企商票逾期的项目公司环比继续增长20%。从海外债到期余额来看，未来三年房企仍然面临较大的还债压力。

　　不过，财熵发现，龙湖、碧桂园等多家房企已经主动“清空”了年内海外债，为自己制造“安全垫”。“当泰坦尼克号撞到冰山的时候，再来调头已经来不及了，一定要在看到冰山之前，做好布局与应对措施。”一向强调财务安全的龙湖集团董事长吴亚军，在8月26日的公司业绩发布会上如是说。

　　当然，若考虑得更长远，房企要穿越周期，甚至在行业里实现“领跑”，可能需要更多努力。

　　中指研究院在8月25日的报告中直指房地产交付的质量问题。数据显示，2022年房地产交付服务满意度为69.8分，同比下降2.5分，连续两年下滑后降至五年来的最低水平。

　　部分房企因资金掣肘，在“保交付”压力下仓促施工，影响交付质量。因疫情、企业暴雷等原因导致的延期交付也频频引发客诉。另外，规划设计中的绿化率、园区公共设施配套等常出现与销售承诺不符的情况，近几年也不是新闻。

　　最近媒体上常见房屋交付质量问题的报道，图源网络

　　交付只是第一步，品质交付才是实力──众所周知，只有好品质的产品才能持续获得消费者的信赖，确立企业良好的口碑。

　　至于在打造第二曲线上，此前很少房企已经开启战略转型，一部分转型为现代物业管理，从产融积极转型为现代服务业，或者涉足商业办公、文旅酒店、代建、长租、养老、教育等领域；也不乏跨界跨领域的多元化发展，比如机器人、新能源、农业、物流等。孵化多元化业务费钱耗时，在房地产行业“热钱”消失的当下，房企可能更需要理性选择赛道。

　　目前，一些房企的“第二曲线”已经孵出果实。

　　尤其值得一提的是，2022年上半年，龙湖在地产开发之外的商业投资、租赁住房、物业管理等经营性业务收入规模首次突破百亿，达110.4亿元，同比增长26%，3年复合增长率达36%，俨然成为为其收入及利润的稳定贡献源。

　　房地产并未落幕

　　“房地产不是落幕，只是增速换挡，随着适龄购房人口和新型城镇化的支撑，未来十年，房地产市场仍会保持很大的体量。”贝壳研究院院长李文杰在7月撰文写道。

　　随着房地产的系统性风险渐次暴露，其风险对冲缓释机制正在起效，这个行业正在激烈整合重构的进程中。

　　有危就有机，周期下行将带来行业洗牌，也将给优质房企带来机会。“房地产行业在经历痛苦转型之后一定会出现成功蝶变的领导者。”一位业内人士指出，“当前的业绩分化恰恰就是一个行业面临下行周期时的典型表现，在此期间企业会历经分化整合、优胜劣汰，直到幸存者全部完成转型，产业模型完全重构、行业架构顺利重组。”

　　历史规律告诉我们，经济周期和资本市场具有内在的纠错机制，均值回归就像地心引力一样。经济和市场总是在绝望中重生、在争议中上涨、在狂欢中崩盘。

　　正如龙湖掌门吴亚军所说：“现在不是看风险，反而是看机会的时候，尽管行业处于最黯淡的时候，但我们应该往光明看。”

　　大浪淘沙中存活下来的企业，都在炮火中挺进，在烟花中撤退。