上海官员涉低价购豪宅案 最低单价仅5000元(2)

虽然早在2003年就签订了国有土地出让合同，但直到2009年，二期工程才正式进入动工建设阶段，其间闲置时间长达六年。

根据2003年12月31日，上海徐汇区房屋土地管理局与广万置业签订上海市国有土地使用权出让合同，广万置业被要求在2005年1月30日之前动工建设并在2008年12月30日前竣工。

2009年5月，徐汇区规划局在兆丰帝景苑一期贴出公告，公示帝景苑二期的设计方案。2009年9月，广万置业才正式向城市规划管理局申请进行桩基建设工作，项目目前停留在地下桩基阶段。

根据1999年颁布的《闲置土地处理办法》规定，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权。

而之所以帝景苑二期如此明目张胆长期闲置，与多名相关官员涉入低价购房这一灰色利益链有关。

被称为上海第一处的原上海土地局土地利用处处长朱文锦及徐汇区规划局的两名官员因此涉案。

操纵容积率

不仅土地闲置，帝景苑二期效仿帝景苑一期，涉嫌违规提高容积率。这背后的灰色利益链同样令人瞠目。

2000年2月，上海市规划局的批复显示，要求宛平南路地块“容积率控制在2.0以下，总建筑面积应控制在75800平方米以下”。

但文件下发后，帝景苑二期开发商二股东上广电集团迅速作出了反应，要求提高容积率。当年2月24日，上广电集团致信共同开发商，要就规划问题“与规划局进行沟通和磋商”。

上广电的积极反应是因为利益考量。由于上广电在一期开发中只占有1%的股权，而在二期开发中则占有30%。1999年时，帝景苑一期项目已先行完成首次土地出让合同的更改，获得批准的容积率为4，二期项目按照规划将容积率控制在2以下，这样一期二期整体的容积率就符合规划局的审批。

2002年，帝景苑一期首次上调建筑面积，容积率上升至接近5，当时的售楼书和广告也强调帝景苑为“完整小区，统一规划，分二期开发”，并指一期较高的容积率将通过二期进行平衡。

这样一来，势必造成二期盈利空间骤减。上广电的利益受到压缩。自此，帝景苑二期项目开始其“独立”过程。

此后结果令外界联想。最终二期非但没有平衡一期高容积率，实际开发仍按其为单独的地产开发项目进行操作。

2004年帝景苑一期通过两次土地出让补充合同，将容积率调整到6。至2005年，上海市规划局的再次详细批复中明确，“将地上建筑总面积调整至10.8万平方米”，这意味着二期项目单独的容积率到达3。

仅二期单独的容积率，也已经完全违反了相关规定。根据于2003年开始实行的新版《上海市城市规划管理技术规定》，对内环高层居住建筑的容积率要求为不大于2.5。原本，肩负有摊薄一期超高容积率重任的二期项目容积率至少应控制在2以下，才能实现项目总体容积率不超标。

堂而皇之操纵容积率的背后，也正是一张官商利益灰网。这其中即包括了时任上海土地局副局长陶校兴。本报记者掌握的材料显示，签发帝景苑一期容积率变更的正是陶校兴。

低价拿地

容积率以外，帝景苑二期项目的另一牟利方式为超低的土地转让价格。

根据2003年12月31日，上海徐汇区房屋土地管理局与广万置业签订上海市国有土地使用权出让合同，广万置业以3687万元的价格获得了此出让面积为35962平方米的地块，平均每平方米出让价格约1025元。