房价步入下降通道 地产股何去何从？(7)

　　房地产行业:用耐心等待希望

　　维持行业“推荐”评级

　　其实目前的基本面来说是我们预期内的,我们也曾经提示大家切勿“叶公好龙”,然而市场出现的调整幅度还是出乎我们的意料,在目前情况下去看空地产股的意义已然不大。我们重新回过来来看本轮地产股的周期,在2009年底看空楼市源自对政策预期的判断,正因为如此实体市场牛了两年而股票却熊了两年,目前我们所有的悲观预期都已兑现,比如长期调整行业模式及产业发展的政策方向,如房产税、限购政策、保障性住房等,而且目前实体也从量价开始反映出来,但所有的悲观预期开始兑现的时候,我们开始对未来不那么悲观。目前的市场是个脆弱的市场,各种谣言加剧着市场的绝望情绪,却不知对于未来的预期已悄悄改变,我们维持对行业的“推荐”评级,并不过分调整企业今年的盈利预测,看好一线地产企业的估值修复的机会和新的商业模式企业的发展。(长江证券)

　　房地产行业:四两能否拨千斤?

　　南京近日宣布恢复调整住房公积金贷款有关政策,主要包括将最高贷款额度恢复调整为30万元/人,以及符合条件的家庭可以“二次申贷”。以下为简要点评:南京公积金贷款政策恢复调整对于刺激当地购房需求只是非常局部的影响。据万科统计,今年按揭贷款占购房款的比例不断下降,目前约为40%。公积金贷款的占比显然会更低。

　　更重要的是,今年购房需求持续低迷的主要原因在于流动性紧张,目前尚未出现明显缓和。银行由于额度紧张导致按揭放款时间拖长、按揭利率持续上浮,这些银行在经营中超过国家行业调控要求的“主动加码”的现象,从一个侧面反映了整体流动性的紧张。因此,尽管很多购房人可以承受全款买房,但总体上购房需求的下降是不争的事实。在此背景下,单纯一项公积金可贷额度恢复调整的政策难以产生重大影响。类似的情景是,南京2008年2月也曾上调公积金可贷额度,并未扭转2008年的房地产熊市。

　　宏观政策的变化最值得关注。2009年四季度、2010年2月南京收紧过公积金贷款政策,因为当时公积金资金供不应求,这个原因似乎大家都认可。而这次上调的原因是出于“救市”还是出于公积金沉淀资金较多,正反两方却各执一词。我们认为,随着通胀的下行,宏观政策是否会出现明显的放松最值得关注。地产股前期大幅下跌,而期间行业调控并未加码,可见行业调控的影响已相对淡化。

　　维持行业同步大市-A的评级。基于龙头公司正常的财务状况和较好的业绩锁定性,推荐龙头公司。

　　风险提示:欧债危机继续发酵,拖累中国股市。(安信证券)