“换锚”后房贷业务平稳过渡 涉房贷款未来或稳中有降

　　近年来，在“房住不炒”格局的持续构筑下，银行业涉房贷款的增速开始呈现下行趋势。从最新公布的银行半年报来看，银行业涉房贷款增速继续保持稳中有降。

　　事实上，从7月末中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，到8月末房贷利率“换锚”LPR；从整治房地产信托融资乱象，到开展银行机构房地产业务专项检查，房地产金融领域近期正在紧锣密鼓地进行着“全面体检”。专家和业内人士普遍认为，银行半年报所表现出的涉房贷款的总体趋势，会在监管与政策收紧的背景下延续，回落态势或将进一步扩大。

　　涉房贷款未来或稳中有降

　　从涉房贷款中的大头——个人房贷来看，增速有所减缓。建行继续领跑该领域，6月末，该行个人住房贷款余额达5.06万亿元，较上年末增长6.35%，增速同比下降0.49个百分点。四大行的个人房贷余额达到17.64万亿元，仍是市场主力军，虽然规模持续增加，但与前几年相比，增速继续放缓。

　　一些贷款规模较小的股份行和城商行，如招商银行、中信银行、浦发银行等较上年末增长超10%以上，郑州银行较上年末增速超过30%。不过，与过去相比，大多数银行的房贷增速也有所放缓。

　　“2019年下半年到2020年上半年，有关表外对房地产融资的增长会受到一定程度的影响，增速有所放缓。”交通银行首席经济学家连平在近日举行的2019年金砖论坛上表示，房地产金融政策出现了微妙变化，7月底央行召开针对房地产的专题会议，提出未来有关房地产金融政策的主导方向，实际上是边际有所收紧。

　　连平认为，涉房贷款不会出现明显的增速下滑。“首先，房地产开发贷款的投放会保持平稳。银行目前很难找到好的项目，开发贷款占比仅为7%左右。其次，住房贷款占比为19%左右，较前些年大幅上升，但从国际银行业的住房贷款占整个贷款余额的比重来看，中国银行业的比例亦属于偏低的。”连平说。

　　“因季节和额度原因，剩下的几个月，个贷投放可能会放缓，但从整个行业变化的增速来看，不会有太大变化。”连平表示，虽然存在边际收紧的可能，但从表内来看，信贷政策会保持平稳运行。房地产金融对于市场未来发展和运行的支持应该会较为稳健。

　　房企融资难进一步显现

　　近期，随着政策的不断收紧，房企的日子越来越不好过了。有市场人士透露，多家银行在近期收到窗口指导，收紧面向房地产开发商的开发贷款额度，要求开发贷款规模压缩至2019年3月底水平。

　　“2019年二季度末，房地产开发贷余额为11.04万亿元，比一季度末增加了0.19万亿元。规模压缩至3月底水平，也就意味着银行从提高对开发商资质审核、限制贷款额度等多个方面采取措施，收紧房地产融资，实现开发贷款额度的规模压缩。” 融360大数据研究院分析师李万赋告诉《金融时报》记者。

　　“监管部门动作密集，从银行、信托、债券等多个方面收紧房地产融资。未来，房地产融资的监管环境日趋严格，下半年银行涉房贷款融资必然收紧，预计未来房地产开发贷增速将会有所回落。” 李万赋进一步分析表示。

　　在8月初发布的《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》中，房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况就被确认为重点检查领域。

　　对于开发贷款，银行业已经开始越来越审慎。招行副行长王良表示，对房地产贷款采取更加稳健、审慎的投放策略。今年对新增房地产开发贷款仍坚持限额管理，预计下半年房地产开发贷款投放会非常少。

　　“未来，建行会继续按照房地产调控政策，加强开发贷款质量管理，推动贷款结构调整，进一步加强准入标准设定，对企业资质、资产负债率、净资产制定严格的准入标准要求，加强资金用途的监管，确保房地产开发贷款合规发展。” 建行副行长纪志宏说。

　　农行副行长王纬表示， 将严格房地产开发企业准入，落实房企资质、项目四证、资金用途管控等措施，坚持因城施策，加强客户、区域核项目的准入管理。并将委托开展房地产企业债券投资、理财融资、债券承销等领域的类信贷业务，加强项目合法性、资金用途的核查，防止资金违规流入房地产市场。

　　“换锚”后房贷业务平稳过渡

　　“建行将严格按照央行的部署，落实在个人住房贷款领域用LPR做基准定价的工作。”对于房贷利率跟随LPR新机制浮动的准备工作，纪志宏表示。

　　对于下月即将实行的这项新机制，银行业已经在紧锣密鼓地准备，以便房贷业务能在“换锚”前后平稳运行。“LPR改革将改变银行对个人房贷定价的方式，另外，也会促使银行加快实施对零售客户住房贷款的差异化定价策略。” 李万赋认为。

　　值得注意的是，在“房住不炒”定位的要求下，改革并不是为楼市升温。“首先，房贷利率方面，银行大概率会保持现在的实际房贷利率水平或有所上涨；其次，也会严格把控个人消费贷的资金流向，防止其流入楼市。” 李万赋说。

　　央行副行长刘国强在日前的国务院政策例行吹风会上表示，为落实“房住不炒”的定位，金融工作要做到房贷增量不扩张、房贷利率不下降。

　　对此，银行业积极响应。上半年，农行非住房类个人贷款比年初增加1617亿元，增速为16.1%，高于个贷平均增速7.07个百分点。王纬表示，未来要严格个人住房按揭贷款审核，落实好最低首付款比例、收入偿贷比等指标，加强借款人资质审核以及首付款来源收入真实性核查，严防虚假按揭和个人消费贷款挪用于购房。