建百亿并购基金 信达系试水收购不良地产信托(2)

　　规避“叫停”禁令

　　房地产信托兑付压力之下，许多信托公司已经与包括金融资产管理公司在内的投资者进行了广泛合作，接手其即将到期的房地产信托产品。

　　但监管机构不鼓励收购不良房地产信托。未来房地产信托市场的流动性问题，将随着调控的深化进一步加剧。

　　积极做商业化收购业务创新的资产管理公司，并不愿意放弃其中的盈利商机。上述人士指出，信达已经在房地产市场上持有较多资产，如果投入过多，将面临较大的行业集中度风险。”

　　而通过引入外部资金设立房地产并购基金，收购不良房地产信托资产，就能同时实现分散行业风险和把握市场机会两个目标。

　　中国信托业协会公布的数据显示，截至2011年末，房地产信托余额为7000亿元。中金公司专题分析报告显示，2012年预计房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元。

　　“房地产信托面临的主要是流动性问题，开发商暂时还不了款，但是信托公司控制的抵押资产大多很优良。”一位信托公司高管认为，这也是资产管理公司乐于介入不良房地产信托收购的原因。只要“扛”过这个暂时的流动性问题，资产管理公司仍能大挣一笔。

　　此番信达采用组建基金的方式收购不良房地产信托，或与银监会正在酝酿的一项监管政策有关。

　　知情人士透露，银监会有关部门曾召集四家资产管理公司开会，拟叫停资产管理公司收购不良房地产信托和小贷公司债权等。但四家资产管理公司都表示了反对意见，所以禁令没有下达，最终是否叫停也还存在不确定性。

　　不过，即便禁令最终下达，通过组建基金的方式，可能并不在禁令之内。因为收购不良房地产信托的主体将是房地产基金，而不是资产管理公司。而资产管理公司下属子公司是基金管理人，可以收取管理费，资产管理公司也可以出资参与基金，分享基金收益。

　　刘聪认为，具有国企背景的房地产并购基金的出现，表明房地产行业金融化属性越发凸显。而商业地产相比住宅，对于资本运作的水平要求更高，尤其是目前中国没有成熟的私募、REITS等配套工具，未来十至二十年，整合升级机会很多。

　　房地产行业已是去年第二大并购行业。清科研究中心数据显示，2011年房地产行业完成的并购交易数量为113起，占并购总量的9.8%；并购交易金额达到54.49亿美元，占并购总额的8.1%。